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Aktuelles zum Immobilienmarkt

@konsument, einfach ignorieren. Er liest gerne "Finanz""bücher aus den 20er des letzten Jahrhunderts. Daher seine teilweise recht absurden Ausführungen.

Das ist schon merkwürdig 🤨 … dann lieber ganz auf Förderungen verzichten…

https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/kfw-foerderung-neubau-1.5569560

Zitat von konsument am 20. April 2022, 16:47 Uhr

Die Bank hat natürlich für das gesamte Darlehen Refinanzierungskosten, bei einer Hypothekenbank erst recht weil die kein Einlagengeschäft betreiben. Jeder Kredit muss refinanziert werden.

Die 10-jährigen Hypozinsen liegen derzeit bei ca. 2,5%. Die Hypopfandbriefe bei 1,6%.
Da kann jeder sofort feststellen, dass die Banken mit dieser Marge von rund 1% nicht Akquise, Verwaltung, Ausfallwagnis bewältigen können. Sie haben eben - von der Bafin kontrolliert - die Möglichkeit, bei der Kreditvergabe Geld "aus dem Nichts" zu erzeugen: "Viele Menschen glauben, dass die Kredite, die die Banken vergeben, aus den Einlagen der Sparer stammen. Das ist ein Irrtum. In Wahrheit werden die Kredite unabhängig von den Einlagen vergeben.
Die Banken schaffen das Geld quasi aus dem Nichts, indem sie die Summe auf dem Konto des Kreditnehmers einfach gutschreiben. Auf diese Weise entsteht mit jedem Kredit neues Geld. Fachleute sprechen deshalb von Kreditgeldschöpfung." (Quelle)
Oder auch ausführlich hier von der Bundesbank erklärt: "Neues Buchgeld schaffen die Banken, wenn sie Kredite vergeben. Ein Beispiel: Um ein Auto zu kaufen, benötigt Herr Müller einen Kredit. Er verhandelt darüber mit seiner Bankberaterin.
Die Bank gewährt Herrn Müller einen Kredit. Den Kreditbetrag schreibt sie auf seinem Konto gut. Sein Guthaben nimmt zu. Die Bank hat neues Buchgeld geschaffen. Zuvor eingeworbene Spareinlagen benötigte sie hierfür nicht."
Sie muss jedoch eine Mindestreserve vorhalten von derzeit 1%. Und zusätzlich eine Gesamtkapitalquote von 8% laut Bundesbank heute. Quote, weil es das Verhältnis des Gesamtkapitals zum Gesamtrisiko darstellt. Das Gesamtkapital besteht aus dem Kernkapital, praktisch den ausgegebenen Aktien, Rücklagen und Gewinn und dem Ergänzungskapital, das sind nachrangige Mittel mit mind 8 Jahre Laufzeit.

Somit bestehen nur Refinanzierungskosten für diese 9%, wobei die Aktionäre keinen festen Zins bekommen sondern Gewinnanteile. Rund 90% des ausgegebenen Darlehens haben also keine Refinanzierungskosten, die 90% bringen jedoch Zinserträge.

Bei 3% Zinsen für 100.000€ sind das jährlich 3.000€ Einnahmen.
Die Refinanzierung ist jedoch nur für 10.000€ zu zahlen, z. B. mit 5%, das sind 1.000€.

Deshalb kommen die Hypothekenbanken mit den "optischen" 1% Differenz gut aus. Was dahinter steht ist so komplex, wie oben dargestellt - und es ist Wissen, was vielleicht bei Promille der Bevölkerung vorhanden ist. Und je höher der Zins, desto höher ihr Gewinn, da die Kosten bei hohen Zinsen ja nicht steigen, aber der 10-fach-Hebel bleibt.

Und dieser letzte Satz veranlasste mich dazu zu schreiben, dass die Banken bei Zinssteigerungen sie eigentlich nur moderat weitergeben müssen - wenn sie ihre Zinsen. nach den Kosten kalkulieren würden.

Fred, hier mal der Hintergrund der Quelle welche Du angibst. Das ist so nicht richtig was dort geschrieben wird. Ich weiß es da ich BWL studiert habe, selbst seit 10 Jahren Hochschuldozent für Finanzdienstleistungen, Kapitalmarkttheorie, Bankcontrolling etc. bin und seit 25 Jahren im Bankcontrolling arbeite.

AUSBILDUNG

Du verwechselt Eigenkapitalkosten mit Refinanzierungskosten, natürlich hat eine Bank Refinanzierungskosten für die herausgelegten Kredite und bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken werden sehr wohl die Kundeneinlagen zur Refinanzierung genutzt. So funktioniert eine Bank nun mal und aus der Zinsdifferenz werden die Erträge erwirtschaftet. Nennt sich Marktzinsmethode. Eine Hypothekenbank bspw. hat keine Kundeneinlagen und muss Pfandbriefe oder Schuldverschreibungen begeben um sich zu refinanzieren. Bei der Bundesbank kann sie sich auch Geld leihen. Das kostet aber alles, denn nichts von dem ist ohne Preisschild. Daneben gibt es diverse Anforderungen zur Liquiditätsausstattung von Banken (LCR und NSFR). Das hier alles zu erläutern würde den Rahmen sprengen, denn es ist wesentlich komplexer als in diesen kurzen von Journalisten verfassten Artikeln beschrieben.

Der Gewinn wird aus der Marge erwirtschaftet und nicht aus dem Zins, sprich aus der Differenz von Kundenzins und Refinanzierungskosten, die steigen natürlich auch wenn der Zinssatz ansteigt. Daher geht nicht automatisch der Gewinn hoch wenn der Zins steigt. Das ist dasselbe Prinzip wie aktuell bei der Inflation, das wird ja nicht alles einfach teurer im Supermarkt und der Einkaufspreis bleibt gleich sondern der geht natürlich auch hoch.

Schau mal hier, dieselbe Quelle Bundesbank:

Ein Beispiel: Wenn der Kunde sein neues Guthaben für eine Überweisung auf ein Konto bei einer anderen Bank nutzt, fließt aus Sicht der Bank Geld ab. Die Bank muss sich dieses Geld dann oft wiederbeschaffen. Zum Beispiel indem sie bei einer anderen Bank einen Kredit aufnimmt. Oder sie ‚refinanziert‘ sich durch einen Kredit der Zentralbank. Oder sie bringt Sparer dazu, Bargeld oder Guthaben bei ihr  als Spar- und Termineinlagen anzulegen.

In der Regel muss die Bank für diese Refinanzierung Zinsen zahlen. Die Bereitschaft der Banken, Buchgeld zu schaffen, hängt also auch davon ab wie hoch die Zinskosten für die Bank selbst sind.

Zudem muss jede Bank die Vorschriften der Bankenaufsicht beachten. Auch dies begrenzt die Möglichkeit der Bank, Kredite zu vergeben und zusätzliches Buchgeld zu schaffen.

 

Zitat von konsument am 21. April 2022, 20:49 Uhr

Ein Beispiel: Wenn der Kunde sein neues Guthaben für eine Überweisung auf ein Konto bei einer anderen Bank nutzt, fließt aus Sicht der Bank Geld ab. Die Bank muss sich dieses Geld dann oft wiederbeschaffen. Zum Beispiel indem sie bei einer anderen Bank einen Kredit aufnimmt. Oder sie ‚refinanziert‘ sich durch einen Kredit der Zentralbank. Oder sie bringt Sparer dazu, Bargeld oder Guthaben bei ihr  als Spar- und Termineinlagen anzulegen.

In der Regel muss die Bank für diese Refinanzierung Zinsen zahlen. Die Bereitschaft der Banken, Buchgeld zu schaffen, hängt also auch davon ab wie hoch die Zinskosten für die Bank selbst sind.

Richtig, aber derzeit sind die Zinskosten bei der EZB und die für die Sparer 0 und der Libor (Zins beim Leihen von anderen Banken) ist negativ. Also aktuell keine Refinanzierungskosten.

10 Jahre CMS Swap Satz (EUR) | Zinssatz | Zins | finanzen.net

Entscheidend ist die 10 Jahres Swap Kurve, nicht der EZB Satz. Da siehst Du den Anstieg. Keine Bank wird 10 jährige Refinanzierungen mit einem kurzfristigen Libor Satz von 3 Monaten durchführen, da läuft sie nämlich voll ins Zinsänderungsrisiko. Das wäre fatal. Für Spareinlagen müssen die Banken bei der EZB bezahlen, -0,50%. Das ist doch gerade das Dilemma der sogenannten Verwahrentgelte welche von immer mehr Banken eingeführt werden.

Zitat von konsument am 22. April 2022, 15:49 Uhr

...Keine Bank wird 10 jährige Refinanzierungen mit einem kurzfristigen Libor Satz von 3 Monaten durchführen, da läuft sie nämlich voll ins Zinsänderungsrisiko. Das wäre fatal...

Naja, wenn ich mir HRE angucke - aber da kennen wir ja das Resultat...

Aber prinzipiell stimme ich mit Deinen Aussagen überein. (gelernter Bankkaufmann und Betriebswirt)

Das sind ja die Basics welche meine Studenten im 1. Semester lernen:

Die goldene Bankregel erfordert eine Fristenkongruenz. Das heißt, langfristiges Vermögen muss langfristigem Kapital entsprechen und kurzfristiges Vermögen muss vom Kreditgeber durch kurzfristiges Kapital finanziert werden (Verhältnis ≧1).

Wird von der Aufsicht mittels der NSFR überwacht damit so ein Ungleichgewicht nicht entsteht.

Anlass zur Einführung der eingangs erwähnten beiden Kennzahlen zur Liquiditätsquote war die Finanzkrise ab 2007, als eine kurzfristige Refinanzierung von langfristigen Ausleihungen zum Teil nicht mehr möglich war. Die erklärte Zielsetzung bei der NSFR besteht in der Sicherstellung der mittel- bis langfristigen strukturellen Liquidität über einen Zeitraum von einem Jahr. Damit soll insbesondere die Abhängigkeit von kurzfristigen Refinanzierungen reduziert werden. Exzessive Fristentransformation dürfte dadurch der Vergangenheit angehören.

HRE ist ein gutes Beispiel:

Der Fehler der HRE: Sie hatte Mitte 2007, als die Krise schon offenbar wurde, die deutschstämmige Depfa-Bank gekauft. Die hatte ihren Sitz nach Irland verlagert, weil dort die Bankenaufsicht lascher war. Spezialität der Depfa war, Kredite langfristig teuer zu vergeben und sie mit billigem kurzfristigem Geld zu refinanzieren. Sie war also auf beständige Zufuhr frischer Mittel über den Bankenmarkt angewiesen. Im Zuge der amerikanischen Subprime-Krise gelang das immer weniger. Nachdem die amerikanische Lehman Bank im Herbst 2008 Insolvenz angemeldet hatte, gar nicht mehr.

 

 

Zitat von Muslime_Frugi am 20. April 2022, 21:36 Uhr

Das ist schon merkwürdig 🤨 … dann lieber ganz auf Förderungen verzichten…

https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/kfw-foerderung-neubau-1.5569560

Sehe ich auch so wenn es staatliche Förderungen gibt sollten alle Bürger Zugang dazu haben ansonsten besser gar nicht Fördern sonst kommt es einem Glücksspiel gleich.
Grundsätzlich ist es natürlich richtig das der Staat ab und zu durch Förderungen gewisse Schwankungen ausgleicht um soziale Spannungen in der Gesellschaft abzufedern. Im Bereich Wohnungsbau scheint mir das ganze jedoch total aufgebläht und undurchsichtig. Am Ende profitieren ein paar wenige die es eigentlich nicht nötig hätten und alle klopfen sich auf die Schultern für ihren Einsatz. 🙂

Kann nun einen eigenen Erfahrungsbericht zu der derzeitigen Marktlage beitragen.

Habe meine Wohnung die Woche notariell beurkundet -sprich verkauft. Kleine 2 ZKB. Die Wohnung habe ich mit 190k€ in meiner Vermögensaufstellung gehabt. Der Verkaufspreis lag dann 20% darüber.

Die Wohnung war für Sparfuchs Kapitalanleger auf Schnäppchenjagd eher uninteressant, da ich die Wohnung komplett renoviert hatte, inkl. neuen Badkeramik und Armaturen. Meiner Meinung nach lohnt sich der relativ geringe Kostenaufwand zur Aufhübschung sehr!

Gespannt war ich, ob die inzwischen gestiegenen Zinsen eine Auswirkung auf die Nachfrage haben. Nach Vermarktungsstart Anfang April waren nach 2 Wochen 3 potentielle Käufer gefunden. 2 Kapitalanleger und ein Eigennutzer. 2 davon planten mit 100% Cash zu zahlen, benötigen also keine Finanzierung. Es gibt sehr viel Geld im Markt und sehr viele haben weiterhin keinen Bezug zu Aktien, so meine Erfahrung.

Der Markt scheint absolut intakt, die Nachfrage weiter hoch!

Die Vermarktung habe ich ohne Makler gemacht. Ein Verkauf ist fast so einfach wie etwas über Ebay Kleinanzeigen zu verkaufen. Wer nicht Menschenscheu ist kann sich den Makler wirklich sparen. Wichtig ist eine richtige Bepreisung zu finden um schnell genug zu verkaufen aber dennoch nicht unter Marktwert!

Glückwunsch !

Die Erfahrung kann ich bestätigen, mit Makler, Expose und ImmoScout Inserat wurde in 6 Monaten kein adäquates Angebot für den Verkauf gefunden.

2 Jahre später habe ich die Wohnung selbst bei ebayKleinanzeigen inseriert, weil das ImmoScout Inserat sehr teuer war und schwupps in 2 Wochen war sie für 25k mehr verkauft. Wer selbst vor Ort sein kann braucht bei der aktuellen Marktlage definitiv keinen Makler, im Gegenteil, mein Eindruck war das es eher hemmend wirkt aufgrund der zusätzlichen Kosten. Ob die Wohnung bei ImmoScout oder ebayKleinanzeigen inseriert wurde ist dem Käufer glaube ich sch....egal 😉

Hi Konsument

danke!

Zur Info: ImmoScout ist für Privatverkäufer bis 4 Wochen kostenfrei. So habe ich auch inseriert.

Zitat von Muslime_Frugi am 29. April 2022, 11:04 Uhr

Kann nun einen eigenen Erfahrungsbericht zu der derzeitigen Marktlage beitragen.

da ich die Wohnung komplett renoviert hatte, inkl. neuen Badkeramik und Armaturen. Meiner Meinung nach lohnt sich der relativ geringe Kostenaufwand zur Aufhübschung sehr!

Der Markt scheint absolut intakt, die Nachfrage weiter hoch!

Danke @muslime_frugi für deinen Erfahrungsbericht. Zur Renovierung würde mich mal interessieren wieviel du reingesteckt hast. Und musste die Wohnung dafür leer stehen für die Renovierung? War die Wohnung beim Verkauf leer oder vermietet und wieviel qm hatte sie.
Hab gestern gelesen das es in Frankfurt langsam ein Überangebot von kleinen Luxuswohnungen gibt mal schauen ob dies nur vorübergehend ist da die Bankenbranche in Deutschland irgendwie international wohl nicht so ganz mithalten kann (so mein subjektiver Eindruck).
Ich habe auch vor nächstes Jahr im Herbst eine 78qm 3ZKB Wohnung allerdings vermietet (ziemlich underrent) zu verkaufen bin mal gespannt wie dann der Markt ist.

Hi Jan,

gerne hier die gewünschten Details:

Die 55m2 Wohnung wurde im Februar frei durch Auszug des Mieters.

In der Gegend kosten Neubau Geschosswohnungen mit Fahrstuhl, Wärmepumpe und gutem Standard ca. 5.500€/m2.
ich habe meine Bj. Mitte 90er Gasheizung, kein Fahrstuhl und mittlere Ausstattung mit knapp 4.000/m2 bepreist. Kein Reparaturstau und angemessen gefülltes Rücklagenkonto.

Habe die Wohnung komplett gestrichen, die Sockelleisten erneuert, Waschbecken und Toilette sowie Bad- und Waschbecken erneuert. Natürlich gleich noch die Siphon.
Die Wandfliesen im Bad glänzten nach dem Entkalken wie neu.
Zudem habe ich die Fenster und Balkontüren eingestellt, gefettet und geölt.
Gesamtkosten lagen bei 1.100€. Davon hat der Ex Mieter 400 übernommen, weil ich von ihm die intensiviere Wohnung übernommen habe.

Gerade bei Selbstnutzer kommt eine gepflegte Wohnung gut an. Wohnen ist halt Emotion.

Zufällig wurde im Haus eine vergleichbare 2 Zimmer Wohnung wenige Wochen davor verkauft. Der Eigentümer/Verkäufer ist Immoprofi (Makler und Immobilien Entwickler). Seine Wohnung wurde vermietet und nicht renoviert verkauft und brachte 10% geringeren Erlös als meine und hatte einen längeren Vermarktungszeitraum.

Mein Preis lag im oberen Drittel der in ImmoScout24 angebotenen. Es gab nur ein paar Ausreißer nach oben die m.M. nach fast unverschämt bepreist waren.

Hoffe das hilft zur Einordnung

Hi Muslime,

sehr aufschlussreich danke. Preis von 4k/qm scheint absolut fair für das Baujahr wobei ich die Gegend halt nicht kenne. Hab gerade bei mir im Speckgürtel von Stuttgart gecheckt da fängt das obere drittel in Immoscout für das Baujahr und 2ZKB bei 5-6k/qm an.
Wobei das obere Drittel auch stark schwankt wenn ich die Parameter etwas ändere (da scheint die Datenlage nicht hinreichend zu sein)
Die Renovierungskosten haben sich ja echt im Rahmen gehalten und das obwohl gleich drei Fachrichtungen (Flaschner, Bodenleger und Fensterbauer) gefragt waren. Zudem scheinst du echt ein gutes Händchen fürs Verkaufen zu haben vielleicht kannst du nach FIRE ja noch nebenher marklern 🙂

Mal anderes aktuelles Thema zu Immos in die Runde: Einfluss Meeresspiegel auf Immobilienpreise
Da habe ich vor kurzem einen Artikel gelesen der mich zum Nachdenken brachte: https://www.travelbook.de/natur/umwelt/weltkarte-ueberschwemmungsgebiete-2
Weltweit müssten eventuell über 500 Mio. Menschen ihre Häuser verlassen wenn der Meeresspiegel entsprechend steigt.
Jetzt frag ich mich wie es mit Hamburg aussieht oder Bermen die ja auch auf der Karte rot sind. Bis wann lohnt es sich solche Städte vor dem Wasser zu schützen und ab welchem Jahr geben wir die Städte auf wer entscheidet das? Wie werden sich die Immobilienpreise in solchen Gegenden entwickeln für die es in 100 Jahren zu teuer ist sie vor Hochwasser zu schützen? Gibt es jetzt schon Gegenden wo sich dies auswirkt oder treffen diese Szenarien von Hochwasser vielleicht gar nicht ein?

Hi Jan

Als Ergänzung: Alle Renovierungsarbeiten habe ich selbst gemacht. Das waren nur Materialkosten. War gut 3 Wochen Arbeit nach Feierabend. Hat richtig Spaß gemacht was produktiv zu sein.
Die Baumarktqualität finde ich mittlerweile recht ordentlich. Mit geringen Kosten lässt sich so eine kleine Wohnung top herrichten.

Als Vertriebler macht mir verkaufen schon Spaß aber Makler als FIRE Beschäftigung wäre nix für mich 😉

Der Meeresspiegel steige um "bis zu zwei Meter", Bremen und Hamburg werde es "hart treffen". Beide liegen großteils > 5m über nn. Amsterdam liegt heute schon etwas unter 0, bisher hat man das Thema dort dank teurer Technik soweit im Griff, dass es auf die Preise keinen Einfluss hat. Würde naiv vermuten, dass sich das hier ähnlich entwickelt? Sylt hat man ja auch bisher noch aufwändig gerettet, meinem alten Schulbuch nach dürfte es die Insel heute gar nicht mehr geben. Vielleicht sind die Städte wegen der Kombi aus Sturmflut und dem Zulauf großer Flüsse schlimmer dran? Der Artikel wird da leider nicht konkreter.

Ich denke nicht, dass man sich als Bürger sorgen muss. Auch ich wohne in einem Deichhaus 50m vom Wasser entfermt. Flutkatastrophen gab es schon immer, seit einer einschneidenden Sturmflut 1969 wo hier wirklich "Land unter" war, wird der Deichbau hier massiv vorangetrieben ujd Sperrwerke regulieren das gefährdete Huntetal und Oldenburger Land. Probleme würde es hier erst geben wenn der Wasserspiegel um gut einen Meter steigt. Das tut er aber nicht von heute auf morgen. Wir Bewohner zahlen regelmäßig Deichsteuer in ähnlicher Höhe wie Grundsteuer zur Pflege und Erweiterung der Schutzanlagen. Da passiert kontinuierlich was. In potenziell gefährdeten Gebieten dürfen zudem keine Neubauten errichtet werden und selbst der Erhalt von Altbestand ist kompliziert. Viele Grunfstücke werden vom Deichverband aufgekauft und renaturisiert. Für uns also alles nichts neues, das war noch vor 50 Jahren deutlich schlimmer - da gab es regelmäßig Überflutungen,von mehreren Metern. Heute, durch Auslaufflächen nur nich wenig ausgeprägt. Wer so wie meine Nachbarn auf der "falschen" Deichseite wohnt, der hat von Herbst bis Frühjahr den Keller regelmäßig unter Wasser. Kennt man hier aber und ist eben so, war auch noch nie anders. Alles das zudem nur für wenige Stunden, da wir hier ja gute 4 Meter Tidenhub haben. Merkliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt vermute ich künftig nicht, eher höhere Deichsteuern ujd damit einhergehende steigende Preise denn jeder will möglichst nahe ans Wasser - und das kostet. Das "ständig" überschwemmte Grundstück meiner Nachbarn kostet gut das doppelte von meinem, eben weil es in erster Reihe ist...

Grüße aus dem Raum Bremen 🙂

Bilanzbetrug, oder Vorbote Exzessiver Immobilienmärkte?

https://www.nzz.ch/amp/meinung/ueberhitzer-immobilienmarkt-der-adler-skandal-ist-erst-der-anfang-ld.1682057