Aktuelles zum Immobilienmarkt

Zitat von Gelöschter Benutzer am 9. Juli 2024, 7:45 UhrDa macht der Zins natürlich deutlich mehr aus als bei geringeren Kaufpreises auf dem Land.
Ja, Zins auf Große Summen ist mehr als auf kleine und auf dem Land ist es günstiger als in der Großstadt. War aber noch nie anders, egal wo und in welcher Zins- oder Marktphase 😉
Da macht der Zins natürlich deutlich mehr aus als bei geringeren Kaufpreises auf dem Land.
Ja, Zins auf Große Summen ist mehr als auf kleine und auf dem Land ist es günstiger als in der Großstadt. War aber noch nie anders, egal wo und in welcher Zins- oder Marktphase 😉

Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 8:21 Uhr@muslime_frugi
Cashflow berechne ich wie folgt:
= Bruttomieteinnahmen (Warmmiete) - Umlagefähiger Nebenkosten (wie Strom, Wasser, Gas, Grundsteuer, etc) - Nichtumlagefähiger Nebenkosten (wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Kleinreparaturen etc.) - Zinsen für mind. 100% oder 110% Finanzierung (zuletzt bei 4%) - Tilgung für 100-110% Finanzierung (von mind. 2%).
Hinweis 1: Wenn ich viel EK einbringe kann ich mir den Cashflow natürlich schönrechnen dann könnte ich aber gleich in eine passive Anlage wie den bei euch beliebten ETFs investieren. Darum sollte ich Fairerweise schon von einer mindestens 100% oder gar 110% Finanzierung ausgehen.
Hinweis 2: Wenn ich die Häuser selbst verwalte ziehe ich für die Instandhaltungsrücklage einen kleinen Betrag monatlich ab mit dem ich die laufenden Renovierungen bezahlen kann. Größere Modernisierungen bei denen ich das Objekt nachhaltig Aufwerte (z.B. Dachgeschossausbau/Balkonanbau etc,) muss ich mit neuen Krediten finanzieren da reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus. Diese mindern meinen Cashflow Anfangs erheblich lassen sich aber durch Mietanpassungen schnell wieder reinholen und damit ein Nullsummenspiel)
@muslime_frugi
Cashflow berechne ich wie folgt:
= Bruttomieteinnahmen (Warmmiete) - Umlagefähiger Nebenkosten (wie Strom, Wasser, Gas, Grundsteuer, etc) - Nichtumlagefähiger Nebenkosten (wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Kleinreparaturen etc.) - Zinsen für mind. 100% oder 110% Finanzierung (zuletzt bei 4%) - Tilgung für 100-110% Finanzierung (von mind. 2%).
Hinweis 1: Wenn ich viel EK einbringe kann ich mir den Cashflow natürlich schönrechnen dann könnte ich aber gleich in eine passive Anlage wie den bei euch beliebten ETFs investieren. Darum sollte ich Fairerweise schon von einer mindestens 100% oder gar 110% Finanzierung ausgehen.
Hinweis 2: Wenn ich die Häuser selbst verwalte ziehe ich für die Instandhaltungsrücklage einen kleinen Betrag monatlich ab mit dem ich die laufenden Renovierungen bezahlen kann. Größere Modernisierungen bei denen ich das Objekt nachhaltig Aufwerte (z.B. Dachgeschossausbau/Balkonanbau etc,) muss ich mit neuen Krediten finanzieren da reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus. Diese mindern meinen Cashflow Anfangs erheblich lassen sich aber durch Mietanpassungen schnell wieder reinholen und damit ein Nullsummenspiel)

Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 8:39 UhrZitat von MFZ73 am 9. Juli 2024, 0:04 UhrWie lange bist Du jetzt hier im Forum unterwegs? Und wie oft wurde schon das Beispiel der nicht werthaltigen Villa in der Pampa gebracht?
Ich glaube die Gegend zu kennen die @absprung_2020 anspricht. Ist aus meiner Sicht keine Pampa sondern etwas größerer Speckgürtel von Stuttgart. Allerdings für 95% der Studenten zu weit weg. Richtig Werthaltig ist eine Immobilie dann wenn sie an Familien und Studenten gleichermaßen vermietet werden kann.
Momentan haben fast alle großen Firmen in Stuttgart wie Bosch, Daimler und Porsche mehr oder weniger einen Einstellungsstop und die vorhandene Belegschaft wird auf zukünftige Einschnitte eingestimmt. In einer solchen Lage kaufen sich nur wenige Menschen ein renovierungsbedürftiges Haus zumal Handwerker immer noch absolut rar sind. Man also überteuert und extrem zeitverzögert renovieren muss.
Im Zentrum von Stuttgart wie Marienplatz wird es wohl auch in 100 Jahren keinen Leerstand geben weil es da immer die Hippen Leute hinzieht die besonders cool sein wollen und ihre Adresse als Statussymbol wie einen Luxuswagen raushängen lassen. Im Speckgürtel wo es eigentlich viel bessere Wohnqualität gibt (bessere Luft nettere Leute) sind die wirtschaftlichen Schwankungen viel stärker zu spüren insbesondere in der WG Vermietung.
Wer im Speckgürtel investiert sollte also stärkere Schwankungen und damit ein höheres Risiko aushalten können. Dafür gibt es ja auch fast immer eine höhere Rendite.
=> ausgleichende Gerechtigkeit in einer funktionierenden sozialen Marktwirtschaft.
Zitat von MFZ73 am 9. Juli 2024, 0:04 UhrWie lange bist Du jetzt hier im Forum unterwegs? Und wie oft wurde schon das Beispiel der nicht werthaltigen Villa in der Pampa gebracht?
Ich glaube die Gegend zu kennen die @absprung_2020 anspricht. Ist aus meiner Sicht keine Pampa sondern etwas größerer Speckgürtel von Stuttgart. Allerdings für 95% der Studenten zu weit weg. Richtig Werthaltig ist eine Immobilie dann wenn sie an Familien und Studenten gleichermaßen vermietet werden kann.
Momentan haben fast alle großen Firmen in Stuttgart wie Bosch, Daimler und Porsche mehr oder weniger einen Einstellungsstop und die vorhandene Belegschaft wird auf zukünftige Einschnitte eingestimmt. In einer solchen Lage kaufen sich nur wenige Menschen ein renovierungsbedürftiges Haus zumal Handwerker immer noch absolut rar sind. Man also überteuert und extrem zeitverzögert renovieren muss.
Im Zentrum von Stuttgart wie Marienplatz wird es wohl auch in 100 Jahren keinen Leerstand geben weil es da immer die Hippen Leute hinzieht die besonders cool sein wollen und ihre Adresse als Statussymbol wie einen Luxuswagen raushängen lassen. Im Speckgürtel wo es eigentlich viel bessere Wohnqualität gibt (bessere Luft nettere Leute) sind die wirtschaftlichen Schwankungen viel stärker zu spüren insbesondere in der WG Vermietung.
Wer im Speckgürtel investiert sollte also stärkere Schwankungen und damit ein höheres Risiko aushalten können. Dafür gibt es ja auch fast immer eine höhere Rendite.
=> ausgleichende Gerechtigkeit in einer funktionierenden sozialen Marktwirtschaft.

Zitat von Muslime_Frugi am 9. Juli 2024, 8:49 UhrDanke Jan. Aber warum von der Warmmiete? Nichtumlagefähige NK würde ich nicht berücksichtigen. Wichtig ist ausreichend Instanhaltungsrücklagen mit zu berücksichtigen. Vor allem bei älteren Häusern.
Als Basis zur Berechnung finde ich auch die Gesamtkosten richtig, also je nachdem ob Makler oder nicht 107-110%.
Die Tilgung mit reinzunehmen ist schon sehr konservativ, rechne ich für mich mittlerweile aber auch so mit mindestens 1%. Die Tilgung ist eigentlich sowas wie die Sparquote.
Du könntest noch den Steuereffekt mit reinnehmen, kann temporär eine große Variable sein. Der Effekt nimmt aber mit der Zeit ab und funktioniert nur gut bei hohen zu versteuerndem Einkommen. Hier wird also oft schöngerechnet. Weshalb ich finde, dass sich eine Immobilie auch ohne Steuer rechnen sollte.
Danke Jan. Aber warum von der Warmmiete? Nichtumlagefähige NK würde ich nicht berücksichtigen. Wichtig ist ausreichend Instanhaltungsrücklagen mit zu berücksichtigen. Vor allem bei älteren Häusern.
Als Basis zur Berechnung finde ich auch die Gesamtkosten richtig, also je nachdem ob Makler oder nicht 107-110%.
Die Tilgung mit reinzunehmen ist schon sehr konservativ, rechne ich für mich mittlerweile aber auch so mit mindestens 1%. Die Tilgung ist eigentlich sowas wie die Sparquote.
Du könntest noch den Steuereffekt mit reinnehmen, kann temporär eine große Variable sein. Der Effekt nimmt aber mit der Zeit ab und funktioniert nur gut bei hohen zu versteuerndem Einkommen. Hier wird also oft schöngerechnet. Weshalb ich finde, dass sich eine Immobilie auch ohne Steuer rechnen sollte.

Zitat von Absprung_2020 am 9. Juli 2024, 9:04 Uhr@MFZ73
Ich verwechsle nicht Maserati und Golf sondern sage, dass es beides gibt. Und auch, dass der Maserati von heute der Golf von morgen sein kann. Beispiele hatte ich bei meiner Antwort auf Exitus ausführlich genannt. Insbesondere: Wer weiß denn wie die Leute in 30 Jahren wohnen wollen? Stadt, Land, am Fahrradhighway, Villa, Hochhaus, nah am Job oder egal da HO, ... was heute als werthaltige Dauerwertsteigernder Standort angepriesen wird, dem würde ich nicht trauen. Auch du weißt das nicht. Letztlich ist das Immogeschäft (für Privatanleger) deutlich unüberschaubarer als meinetwegen Gold oder Aktien. Unterschied: Für Immos kannste Kredite kriegen und das als wirtschaftliche Tätigkeit ausbauen, als Job sozusagen. Und damit gebe ich weiter an @jan-veerman 😉
Ansonsten sind alle deine Punkte richtig, sehe ich ja genauso, nur mit dem Unterschied, dass ich da meine Bedenken auch fürs eigenen Handeln zulasse und ausschließe, dass ich alles weiß und fehlerfrei bin. Daher: Aktienanteil wird weiter steigen, Immos beschränken auf Selbstbewohntes.
Ich verwechsle nicht Maserati und Golf sondern sage, dass es beides gibt. Und auch, dass der Maserati von heute der Golf von morgen sein kann. Beispiele hatte ich bei meiner Antwort auf Exitus ausführlich genannt. Insbesondere: Wer weiß denn wie die Leute in 30 Jahren wohnen wollen? Stadt, Land, am Fahrradhighway, Villa, Hochhaus, nah am Job oder egal da HO, ... was heute als werthaltige Dauerwertsteigernder Standort angepriesen wird, dem würde ich nicht trauen. Auch du weißt das nicht. Letztlich ist das Immogeschäft (für Privatanleger) deutlich unüberschaubarer als meinetwegen Gold oder Aktien. Unterschied: Für Immos kannste Kredite kriegen und das als wirtschaftliche Tätigkeit ausbauen, als Job sozusagen. Und damit gebe ich weiter an @jan-veerman 😉
Ansonsten sind alle deine Punkte richtig, sehe ich ja genauso, nur mit dem Unterschied, dass ich da meine Bedenken auch fürs eigenen Handeln zulasse und ausschließe, dass ich alles weiß und fehlerfrei bin. Daher: Aktienanteil wird weiter steigen, Immos beschränken auf Selbstbewohntes.

Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 9:24 UhrHast schon recht @absprung_2020 keiner weiß wie sich die Immos entwickeln darum gilt auch hier etwas Streuung tut gut. Statt nur ein Eigenheim (alles auf eine Karte) kauf dir am besten noch 5 bis 10 MFHs in Stuttgart/LB/BB verteilt dann hast du dein Risiko gestreut und kannst sehr beruhigt, da gut gestreut mit 10 Mio. Schulden schlafen gehen. Und schwups in 30 Jahren sind die Schulden weg du kannst alles Verkaufen und genau das tun was du immer schon tun wolltest. Aus dem Tiefschlaf erwachen 🙂
Hast schon recht @absprung_2020 keiner weiß wie sich die Immos entwickeln darum gilt auch hier etwas Streuung tut gut. Statt nur ein Eigenheim (alles auf eine Karte) kauf dir am besten noch 5 bis 10 MFHs in Stuttgart/LB/BB verteilt dann hast du dein Risiko gestreut und kannst sehr beruhigt, da gut gestreut mit 10 Mio. Schulden schlafen gehen. Und schwups in 30 Jahren sind die Schulden weg du kannst alles Verkaufen und genau das tun was du immer schon tun wolltest. Aus dem Tiefschlaf erwachen 🙂

Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 9:34 UhrZitat von Muslime_Frugi am 9. Juli 2024, 8:49 UhrDie Tilgung mit reinzunehmen ist schon sehr konservativ, rechne ich für mich mittlerweile aber auch so mit mindestens 1%. Die Tilgung ist eigentlich sowas wie die Sparquote.
Cashflow heißt für mich was bleibt mir am Ende vom Monat auf meinem Konto übrig. Da die Tilgung an die Bank geht ist die erstmal weg da komm ich nicht so einfach dran ist kein Cash sondern ne unflexible Anlage. Ebenso die Nichtumlagefähigen Nebenkosten. Die muss ich als Vermieter bezahlen sind auch erstmal weg und da komm ich auch nicht so schnell ran (wie Instandhaltungsrücklage). Bei der Steuer ist es so das mir dies erst 6 Monate nach Abgabe der Steuererklärung und damit deutlich über ein Jahr später gutgeschrieben wird also ein sehr verzögerter Cashflow ist. Andererseits müsste von der Miete zuerst die Steuer abgezogen und hinterher die Steuerersparnis gutgeschrieben werden. Ist bei mir ein Nullsummenspiel. Mit anderen Worten der Cashflow ist bei mir nahezu Steuerfrei.
Zitat von Muslime_Frugi am 9. Juli 2024, 8:49 UhrDie Tilgung mit reinzunehmen ist schon sehr konservativ, rechne ich für mich mittlerweile aber auch so mit mindestens 1%. Die Tilgung ist eigentlich sowas wie die Sparquote.
Cashflow heißt für mich was bleibt mir am Ende vom Monat auf meinem Konto übrig. Da die Tilgung an die Bank geht ist die erstmal weg da komm ich nicht so einfach dran ist kein Cash sondern ne unflexible Anlage. Ebenso die Nichtumlagefähigen Nebenkosten. Die muss ich als Vermieter bezahlen sind auch erstmal weg und da komm ich auch nicht so schnell ran (wie Instandhaltungsrücklage). Bei der Steuer ist es so das mir dies erst 6 Monate nach Abgabe der Steuererklärung und damit deutlich über ein Jahr später gutgeschrieben wird also ein sehr verzögerter Cashflow ist. Andererseits müsste von der Miete zuerst die Steuer abgezogen und hinterher die Steuerersparnis gutgeschrieben werden. Ist bei mir ein Nullsummenspiel. Mit anderen Worten der Cashflow ist bei mir nahezu Steuerfrei.

Zitat von exitus2022 am 9. Juli 2024, 9:52 UhrZitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 9:24 Uhr... 5 bis 10 MFHs in Stuttgart/LB/BB verteilt dann hast du dein Risiko gestreut ...
Nein: Dann hast Du ein massives KLUMPENRISIKO!
Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 8:39 UhrMomentan haben fast alle großen Firmen in Stuttgart wie Bosch, Daimler und Porsche mehr oder weniger einen Einstellungsstop und die vorhandene Belegschaft wird auf zukünftige Einschnitte eingestimmt. In einer solchen Lage kaufen sich nur wenige Menschen ein ... Haus ...
Was ist wenn die deutsche Auto- und Zuliefererindustrie in die Fußstapfen von Grundig, Telefunken et.al. tritt?
Sprich: Wenn die "Metropolregion Stuttgart" zum Ruhrpott 4.0 wird?
RisikoSTREUUNG müsste auch geographisch sein: z.B. je 2 MFH in Hamburg, Köln/Bonn oder Frankfurt a.M., Stuttgart, Strasbourg, Toulouse und Rotterdam
Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 9:24 Uhr... 5 bis 10 MFHs in Stuttgart/LB/BB verteilt dann hast du dein Risiko gestreut ...
Nein: Dann hast Du ein massives KLUMPENRISIKO!
Zitat von Jan Veerman am 9. Juli 2024, 8:39 UhrMomentan haben fast alle großen Firmen in Stuttgart wie Bosch, Daimler und Porsche mehr oder weniger einen Einstellungsstop und die vorhandene Belegschaft wird auf zukünftige Einschnitte eingestimmt. In einer solchen Lage kaufen sich nur wenige Menschen ein ... Haus ...
Was ist wenn die deutsche Auto- und Zuliefererindustrie in die Fußstapfen von Grundig, Telefunken et.al. tritt?
Sprich: Wenn die "Metropolregion Stuttgart" zum Ruhrpott 4.0 wird?
RisikoSTREUUNG müsste auch geographisch sein: z.B. je 2 MFH in Hamburg, Köln/Bonn oder Frankfurt a.M., Stuttgart, Strasbourg, Toulouse und Rotterdam

Zitat von MFZ73 am 9. Juli 2024, 12:54 UhrZitat von DiamondHands am 9. Juli 2024, 7:34 UhrDie Geschichten decken sich zu mindestens mit der Statistik. Siehe hier Wohnimmobilienpreise-Q1-2024
Da deckt sich gar nichts. Bei den kolportierten 5% Wertzuwachs (die ehrlicherweise völlig utopisch sind) müsste der Kasten ~4 Mio Euro, bei 3% resp. 2% ca. 1,5 Mio resp ~950T€ wert sein. Verkauft wurde jetzt für 650T€ im Speckgürtel von S, also einer Region, wo halt auch mal der ein oder andere Interessent mit Kohle rumläuft.
Das entspricht - wenn man bei dieser Immo von gängigen Marktmechanismen ausgeht - einem Wertverlust von minimal grob 30% (950T€) und 40% auf die avisierten 1,1 Mio Euro.
Und jetzt sage ich Dir, warum da niemand 1,1 Mio zahlt:
Nimm einfach mal an, Du bist mittleres Management in einem Großunternehmen im Raum S. Jahresgehalt 250T€ brutto, auf Deinem Konto schlummert 'ne Million, der Porsche ist bezahlt. Du suchst ein Haus im Raum S mit Pool und reichlich Grundstück. Dann wird Dir dieser Kasten für 1,1 Mio angeboten. Problem ist: energetisch ist das Haus uralt, technisch ebenso. Keine KI, keine automatische Steuerung, keine Erdwärme, keine PV und auch keine Batterie im Haus ... und dann ist der Pool auch noch im Keller und nicht auf dem Dach, wo Du Dir den infinity-Pool vorstellst.
Ich weiß, das ist weit weg von frugalistischer Denkweise - aber für sowas zahlen die Leute 1-1,5 Mio oder auch noch mehr. Die Interessenten für einen solchen Kasten sind aber halbwegs rar gesät und ein Großteil von denen kann auch rechnen. Die ziehen also von den 1,1 Mio die Sanierungskosten ab und zahlen dann eben nur 650T€ - was vermutlich schon das Grundstück wert ist.
Das Problem ist aber: das ist nicht der "übliche Marktteilnehmer", sondern deutlich überdurchschnittlich.
Speziell Einfamilienhäuser sind sehr stark gefallen. Fast -10% in den Top-7 Metropolen im Vergleich Q1 2023 zu Q1 2024. Das ergibt aus Zinsentwicklung aber auch absolut Sinn. Bei den Top-7 Standorten reden wir bestimmt im Mittel von 1 Mio für ein EFH. Da macht der Zins natürlich deutlich mehr aus als bei geringeren Kaufpreises auf dem Land.
Wie gesagt, das ist kein normales EFH und deshalb funktioniert die Argumentation nicht.
Zitat von DiamondHands am 9. Juli 2024, 7:34 UhrDie Geschichten decken sich zu mindestens mit der Statistik. Siehe hier Wohnimmobilienpreise-Q1-2024
Da deckt sich gar nichts. Bei den kolportierten 5% Wertzuwachs (die ehrlicherweise völlig utopisch sind) müsste der Kasten ~4 Mio Euro, bei 3% resp. 2% ca. 1,5 Mio resp ~950T€ wert sein. Verkauft wurde jetzt für 650T€ im Speckgürtel von S, also einer Region, wo halt auch mal der ein oder andere Interessent mit Kohle rumläuft.
Das entspricht - wenn man bei dieser Immo von gängigen Marktmechanismen ausgeht - einem Wertverlust von minimal grob 30% (950T€) und 40% auf die avisierten 1,1 Mio Euro.
Und jetzt sage ich Dir, warum da niemand 1,1 Mio zahlt:
Nimm einfach mal an, Du bist mittleres Management in einem Großunternehmen im Raum S. Jahresgehalt 250T€ brutto, auf Deinem Konto schlummert 'ne Million, der Porsche ist bezahlt. Du suchst ein Haus im Raum S mit Pool und reichlich Grundstück. Dann wird Dir dieser Kasten für 1,1 Mio angeboten. Problem ist: energetisch ist das Haus uralt, technisch ebenso. Keine KI, keine automatische Steuerung, keine Erdwärme, keine PV und auch keine Batterie im Haus ... und dann ist der Pool auch noch im Keller und nicht auf dem Dach, wo Du Dir den infinity-Pool vorstellst.
Ich weiß, das ist weit weg von frugalistischer Denkweise - aber für sowas zahlen die Leute 1-1,5 Mio oder auch noch mehr. Die Interessenten für einen solchen Kasten sind aber halbwegs rar gesät und ein Großteil von denen kann auch rechnen. Die ziehen also von den 1,1 Mio die Sanierungskosten ab und zahlen dann eben nur 650T€ - was vermutlich schon das Grundstück wert ist.
Das Problem ist aber: das ist nicht der "übliche Marktteilnehmer", sondern deutlich überdurchschnittlich.
Speziell Einfamilienhäuser sind sehr stark gefallen. Fast -10% in den Top-7 Metropolen im Vergleich Q1 2023 zu Q1 2024. Das ergibt aus Zinsentwicklung aber auch absolut Sinn. Bei den Top-7 Standorten reden wir bestimmt im Mittel von 1 Mio für ein EFH. Da macht der Zins natürlich deutlich mehr aus als bei geringeren Kaufpreises auf dem Land.
Wie gesagt, das ist kein normales EFH und deshalb funktioniert die Argumentation nicht.

Zitat von Absprung_2020 am 9. Juli 2024, 13:11 UhrExakt wie @mfz73 das hier beschreibt lief das ab. Schlechter energetischer Standard, Sanierungskosten ohne Ende. Gekauft haben übrigens zwei Pärchen mit Kinder. Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt, der Pool im Keller soll wohl so eine Art Gemeinschaftsfläche geben.
Mehr Geld für den Verkäufer war eben selbst bei 4 jungen Leuten die alle gute Jobs haben nicht drin. Also war denen ihre Schallgrenze. Und somit der Marktpreis nach 1a Leerstand.
Exakt wie @mfz73 das hier beschreibt lief das ab. Schlechter energetischer Standard, Sanierungskosten ohne Ende. Gekauft haben übrigens zwei Pärchen mit Kinder. Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt, der Pool im Keller soll wohl so eine Art Gemeinschaftsfläche geben.
Mehr Geld für den Verkäufer war eben selbst bei 4 jungen Leuten die alle gute Jobs haben nicht drin. Also war denen ihre Schallgrenze. Und somit der Marktpreis nach 1a Leerstand.

Zitat von MFZ73 am 9. Juli 2024, 13:25 UhrZitat von Absprung_2020 am 9. Juli 2024, 9:04 Uhr@MFZ73
Ich verwechsle nicht Maserati und Golf sondern sage, dass es beides gibt. Und auch, dass der Maserati von heute der Golf von morgen sein kann.
Ziemlich ausgeschlossen, eher wird der Golf zum Maserati.
Beispiele hatte ich bei meiner Antwort auf Exitus ausführlich genannt. Insbesondere: Wer weiß denn wie die Leute in 30 Jahren wohnen wollen? Stadt, Land, am Fahrradhighway, Villa, Hochhaus, nah am Job oder egal da HO, ... was heute als werthaltige Dauerwertsteigernder Standort angepriesen wird, dem würde ich nicht trauen. Auch du weißt das nicht.
Ich denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.
Zitat von Absprung_2020 am 9. Juli 2024, 9:04 UhrIch verwechsle nicht Maserati und Golf sondern sage, dass es beides gibt. Und auch, dass der Maserati von heute der Golf von morgen sein kann.
Ziemlich ausgeschlossen, eher wird der Golf zum Maserati.
Beispiele hatte ich bei meiner Antwort auf Exitus ausführlich genannt. Insbesondere: Wer weiß denn wie die Leute in 30 Jahren wohnen wollen? Stadt, Land, am Fahrradhighway, Villa, Hochhaus, nah am Job oder egal da HO, ... was heute als werthaltige Dauerwertsteigernder Standort angepriesen wird, dem würde ich nicht trauen. Auch du weißt das nicht.
Ich denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.

Zitat von DiamondHands am 10. Juli 2024, 6:48 UhrIch denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.Dem würde ich nicht zustimmen. Niemand kann die Bevölkerungsentwickung und auch Nachfrageentwicklung in einer Stadt mal eben vorausplanen! Wir leben hier ja nicht im Sozialismus mit Zwangsumsiedlung. Da kann der Stadtplaner noch soviel sich überlegen wie er mag. Die Nachfrage nach Immobilien ist niemals vorhersehbar. Ich kann mich noch erinnern wie in den 2000er Jahren die Einwohnerprognose für Stuttgart 2020 Minus 5,3 % vorhersagte (im Vergleich zu 2001). Wir sind bei +7% in 2020 gelandet. Für andere große Städte waren die Prognosen meines Wissens nach ähnlich.
Ich denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.
Dem würde ich nicht zustimmen. Niemand kann die Bevölkerungsentwickung und auch Nachfrageentwicklung in einer Stadt mal eben vorausplanen! Wir leben hier ja nicht im Sozialismus mit Zwangsumsiedlung. Da kann der Stadtplaner noch soviel sich überlegen wie er mag. Die Nachfrage nach Immobilien ist niemals vorhersehbar. Ich kann mich noch erinnern wie in den 2000er Jahren die Einwohnerprognose für Stuttgart 2020 Minus 5,3 % vorhersagte (im Vergleich zu 2001). Wir sind bei +7% in 2020 gelandet. Für andere große Städte waren die Prognosen meines Wissens nach ähnlich.

Zitat von Sparschwein am 10. Juli 2024, 7:46 UhrZitat von DiamondHands am 10. Juli 2024, 6:48 UhrIch denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.Dem würde ich nicht zustimmen. Niemand kann die Bevölkerungsentwickung und auch Nachfrageentwicklung in einer Stadt mal eben vorausplanen! Wir leben hier ja nicht im Sozialismus mit Zwangsumsiedlung. Da kann der Stadtplaner noch soviel sich überlegen wie er mag. Die Nachfrage nach Immobilien ist niemals vorhersehbar. Ich kann mich noch erinnern wie in den 2000er Jahren die Einwohnerprognose für Stuttgart 2020 Minus 5,3 % vorhersagte (im Vergleich zu 2001). Wir sind bei +7% in 2020 gelandet. Für andere große Städte waren die Prognosen meines Wissens nach ähnlich.
Naja nur weil die Ergebnisse nicht gut sind, heißt es ja nicht, dass diese Prognosen nicht gemacht werden, oder nötig sind. Du kannst halt nicht innerhalb weniger Monate zehntausende Wohnung aus dem Boden stampfen, wenn auf einmal die Nachfrage da ist.
Deshalb: doch, na klar, solche Planungen gibt es.
Zitat von DiamondHands am 10. Juli 2024, 6:48 UhrIch denke doch. Dafür gibt's Stadtplaner und was die heute raushauen, wird in 5-25 Jahren gebaut/entwickelt und dann bewohnt. Muss man sich natürlich mal anschauen, was aktuell so in Planung ist, also ... in Vorplanung ... im Bereich Stadtentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsentwicklung bis ca. 2050.Dem würde ich nicht zustimmen. Niemand kann die Bevölkerungsentwickung und auch Nachfrageentwicklung in einer Stadt mal eben vorausplanen! Wir leben hier ja nicht im Sozialismus mit Zwangsumsiedlung. Da kann der Stadtplaner noch soviel sich überlegen wie er mag. Die Nachfrage nach Immobilien ist niemals vorhersehbar. Ich kann mich noch erinnern wie in den 2000er Jahren die Einwohnerprognose für Stuttgart 2020 Minus 5,3 % vorhersagte (im Vergleich zu 2001). Wir sind bei +7% in 2020 gelandet. Für andere große Städte waren die Prognosen meines Wissens nach ähnlich.
Naja nur weil die Ergebnisse nicht gut sind, heißt es ja nicht, dass diese Prognosen nicht gemacht werden, oder nötig sind. Du kannst halt nicht innerhalb weniger Monate zehntausende Wohnung aus dem Boden stampfen, wenn auf einmal die Nachfrage da ist.
Deshalb: doch, na klar, solche Planungen gibt es.

Zitat von Absprung_2020 am 10. Juli 2024, 9:44 UhrGebe zu bedenken, dass jede Planung und VÖ den Preis dann schon vorfällig in eine Richtung beeinflusst. Der know how Vorsprung und somit monetäre Vorteil wird also abgeschwächt. Letztlich wie bei Aktien.
Meine Lebenserfahrung spricht eindeutig für eigenes Nachdenken. Dass derlei Planungen da eine gewisse Unterstützung bieten ist natürlich auch Teil der Wahrheit.
Gebe zu bedenken, dass jede Planung und VÖ den Preis dann schon vorfällig in eine Richtung beeinflusst. Der know how Vorsprung und somit monetäre Vorteil wird also abgeschwächt. Letztlich wie bei Aktien.
Meine Lebenserfahrung spricht eindeutig für eigenes Nachdenken. Dass derlei Planungen da eine gewisse Unterstützung bieten ist natürlich auch Teil der Wahrheit.

Zitat von MFZ73 am 10. Juli 2024, 15:35 UhrOhne Stadtplanung geht (fast) gar nichts, weil Stadtplaner die Flächennutzungspläne aufstellen/erneuern, auf denen letztlich die Bebauungspläne fußen. Das beinhaltet rechtliche, ökonomische und ökologische Betrachtungen, die in den aktuellsten Entwicklungen in sog. digitalen Zwillingen (einer Stadt oder Stadtteils) dargestellt und Ebene für Ebene zusammengeführt werden.
Liegt auch selbst bei kleinen Gemeinden häufig schon öffentlich/digital einsehbar vor, ist also auch für Laien kein Hexenwerk. Hat nur wenig Coolness zu bieten. Sich in die rechtlichen Begründungen von zB Regionalplanungen einzulesen, ist selbst mir zu nervig, obwohl ich gern und häufig lese und mich ab und an auch in solche Themen einlesen muss.
Aber vorhanden ist das. Allein durch eigenes Nachdenken wird man wohl kaum ergründen können, was und wo in Stadt xy in halbwegs naher Zukunft entstehen wird. Ob man in der Stadt dann wohnen/investieren will, wenn man die Infos hat, das kann man sich dann tatsächlich selbst überlegen.
Ohne Stadtplanung geht (fast) gar nichts, weil Stadtplaner die Flächennutzungspläne aufstellen/erneuern, auf denen letztlich die Bebauungspläne fußen. Das beinhaltet rechtliche, ökonomische und ökologische Betrachtungen, die in den aktuellsten Entwicklungen in sog. digitalen Zwillingen (einer Stadt oder Stadtteils) dargestellt und Ebene für Ebene zusammengeführt werden.
Liegt auch selbst bei kleinen Gemeinden häufig schon öffentlich/digital einsehbar vor, ist also auch für Laien kein Hexenwerk. Hat nur wenig Coolness zu bieten. Sich in die rechtlichen Begründungen von zB Regionalplanungen einzulesen, ist selbst mir zu nervig, obwohl ich gern und häufig lese und mich ab und an auch in solche Themen einlesen muss.
Aber vorhanden ist das. Allein durch eigenes Nachdenken wird man wohl kaum ergründen können, was und wo in Stadt xy in halbwegs naher Zukunft entstehen wird. Ob man in der Stadt dann wohnen/investieren will, wenn man die Infos hat, das kann man sich dann tatsächlich selbst überlegen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 13:31 UhrFrage an die Expertenrunde:
Zu welchem Preis kann man aktuell eine gebrauchte, vermietete Eigentumswohnung in Hamburg oder Berlin kaufen?
Nur als Beispiel: Schöneberg, renovierter Altbau Bj 1906 mit Stuck, 80 qm, Nettomiete 10€/qm
Zu den alten Preisen läuft bei uns nichts mehr.
Frage an die Expertenrunde:
Zu welchem Preis kann man aktuell eine gebrauchte, vermietete Eigentumswohnung in Hamburg oder Berlin kaufen?
Nur als Beispiel: Schöneberg, renovierter Altbau Bj 1906 mit Stuck, 80 qm, Nettomiete 10€/qm
Zu den alten Preisen läuft bei uns nichts mehr.

Zitat von MFZ73 am 12. Juli 2024, 14:10 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 13:31 UhrFrage an die Expertenrunde:
Zu welchem Preis kann man aktuell eine gebrauchte, vermietete Eigentumswohnung in Hamburg oder Berlin kaufen?
Nur als Beispiel: Schöneberg, renovierter Altbau Bj 1906 mit Stuck, 80 qm, Nettomiete 10€/qm
Zu den alten Preisen läuft bei uns nichts mehr.
Darf man diesen Beitrag schlussendlich als verspätetes Eingeständnis betrachten, dass Du von Immo-bewertung keinen blassen Schimmer hast und sämtliche Deiner Rendite-Mondberechnungen nur auf trump'schen Bilanzierungsmodellen basieren?
Nur zur Info: ist 'ne rhetorische Frage, musst nicht antworten.
Und jetzt zurück in Deinen Thread, wo Du hingehörst.
Zitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 13:31 UhrFrage an die Expertenrunde:
Zu welchem Preis kann man aktuell eine gebrauchte, vermietete Eigentumswohnung in Hamburg oder Berlin kaufen?
Nur als Beispiel: Schöneberg, renovierter Altbau Bj 1906 mit Stuck, 80 qm, Nettomiete 10€/qm
Zu den alten Preisen läuft bei uns nichts mehr.
Darf man diesen Beitrag schlussendlich als verspätetes Eingeständnis betrachten, dass Du von Immo-bewertung keinen blassen Schimmer hast und sämtliche Deiner Rendite-Mondberechnungen nur auf trump'schen Bilanzierungsmodellen basieren?
Nur zur Info: ist 'ne rhetorische Frage, musst nicht antworten.
Und jetzt zurück in Deinen Thread, wo Du hingehörst.

Zitat von Muslime_Frugi am 12. Juli 2024, 14:23 UhrVermutlich nominal geringer und nach Kapitalkosten deutlich höher?
Bin aber gespannt auf reale Erfahrungswerte.
Vermutlich nominal geringer und nach Kapitalkosten deutlich höher?
Bin aber gespannt auf reale Erfahrungswerte.

Zitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 14:38 UhrZitat von MFZ73 am 12. Juli 2024, 14:10 UhrDarf man diesen Beitrag schlussendlich als verspätetes Eingeständnis betrachten, dass Du von Immo-bewertung keinen blassen Schimmer hast und sämtliche Deiner Rendite-Mondberechnungen nur auf trump'schen Bilanzierungsmodellen basieren?
Nur zur Info: ist 'ne rhetorische Frage, musst nicht antworten.
Und jetzt zurück in Deinen Thread, wo Du hingehörst.
Die Berechnungen in der Niedrigzinsphase basierten auf dem damaligen Zins von 1%, der selbst von der Allianz für 30 Jahre fest angeboten wurde. Viele hatten sich auf langjährig niedrige Zinsen eingestellt. Die Bauträgerpleiten sprechen Bände. Auch wir haben einige Objekt zu teuer eingekauft - aber nur gering finanziert. Deshalb quält uns das nicht.
Es wäre aber interessant zu erfahren, zu welchen Preisen wirklich aktuell verkauft wird.
Wir verkauften 2024 Altbau in Berlin Friedrichshain vermiete zu 9€/qm zu 3.500 bis 3.700/qm, frei lieferbar 5.300/qm.
Und zu Deinem letzten Satz: Das hättest Du wohl gern, dass ich mich in anderen threads nicht melde - und dass Du das Herrchen bist, dass das bestimmt. Solche Formulierungen sagen sehr viel über Dich selbst aus, z. B. dass Dich der erwünschte Stil hier im Forum "respektvolles Miteinander" nicht schert. Ich bitte Dich in Zukunft um etwas Freundlichkeit und Respekt - sonst antworte ich nicht mehr auf Deine Posts. Hatte ich schon früher mal angekündigt, aber ich hoffte, es wäre etwas Ruhe eingekehrt.
Zitat von MFZ73 am 12. Juli 2024, 14:10 UhrDarf man diesen Beitrag schlussendlich als verspätetes Eingeständnis betrachten, dass Du von Immo-bewertung keinen blassen Schimmer hast und sämtliche Deiner Rendite-Mondberechnungen nur auf trump'schen Bilanzierungsmodellen basieren?
Nur zur Info: ist 'ne rhetorische Frage, musst nicht antworten.
Und jetzt zurück in Deinen Thread, wo Du hingehörst.
Die Berechnungen in der Niedrigzinsphase basierten auf dem damaligen Zins von 1%, der selbst von der Allianz für 30 Jahre fest angeboten wurde. Viele hatten sich auf langjährig niedrige Zinsen eingestellt. Die Bauträgerpleiten sprechen Bände. Auch wir haben einige Objekt zu teuer eingekauft - aber nur gering finanziert. Deshalb quält uns das nicht.
Es wäre aber interessant zu erfahren, zu welchen Preisen wirklich aktuell verkauft wird.
Wir verkauften 2024 Altbau in Berlin Friedrichshain vermiete zu 9€/qm zu 3.500 bis 3.700/qm, frei lieferbar 5.300/qm.
Und zu Deinem letzten Satz: Das hättest Du wohl gern, dass ich mich in anderen threads nicht melde - und dass Du das Herrchen bist, dass das bestimmt. Solche Formulierungen sagen sehr viel über Dich selbst aus, z. B. dass Dich der erwünschte Stil hier im Forum "respektvolles Miteinander" nicht schert. Ich bitte Dich in Zukunft um etwas Freundlichkeit und Respekt - sonst antworte ich nicht mehr auf Deine Posts. Hatte ich schon früher mal angekündigt, aber ich hoffte, es wäre etwas Ruhe eingekehrt.

Zitat von MFZ73 am 12. Juli 2024, 15:09 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 14:38 UhrUnd zu Deinem letzten Satz: Das hättest Du wohl gern, dass ich mich in anderen threads nicht melde - und dass Du das Herrchen bist, dass das bestimmt.
Nein, das entspricht der von Dir akzeptierten und vom Forenbetreiber installierten Regel.
Zitat von FredFinanzFuchs am 12. Juli 2024, 14:38 UhrUnd zu Deinem letzten Satz: Das hättest Du wohl gern, dass ich mich in anderen threads nicht melde - und dass Du das Herrchen bist, dass das bestimmt.
Nein, das entspricht der von Dir akzeptierten und vom Forenbetreiber installierten Regel.