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Aktuelles zum Immobilienmarkt

Flüchtlinge suchen sich logischerweise die Ballungsräume aus, weil dort Botschaften/Vertretungen, die eigene soziale Community/Kontakte/Verwandtschaft sowie (vermeintlich) bessere Job-Aussichten bestehen.

Zitat von Privatier am 1. Dezember 2022, 9:29 Uhr

Dazu auch:

Studie "Seniorenparadiese" - contor-orgs Webseite!

Interessant, aber eigentlich nur mit Analyse-Option tauglich. Im pdf ist zB die Altersklasse Ü65 mit Faktor 8 angegeben - was dazu führt, dass extrem "alte" Städte herausgefiltert werden (wenn Daten und Karten/Ergebnis im pdf zueinander passen).

Schon beim Lesen der Liste schüttelt's mich, aber sicher nicht, weil ich in einer der angegebenen Städte jemals wohnen wollte. Eben WEIL die jetzt schon zu alt sind und die meisten wohl keine gute Perspektive haben.

Denn man muss aufpassen, was man sich wünscht. Will man ernsthaft in einem Altenghetto wohnen? Sowas kann ich bei mir zweifach in wenigen km Entfernung haben - Kurort, sauteuer und ebenso langweilig. Meine Eltern finden das super, kriegen den Sprung aber nicht mehr hin. Ich finde das grausam, weil einer der Orte absehbar aussterben wird. Geburtenrate ist faktisch Null, alte Millionäre unter sich. Der andere ist noch lose an eine funkti0nierende Stadt angebunden, das ginge noch. Wäre mir aber auch zu weit weg vom Zentrum.

Oder will man altengerecht in einer Stadt leben, die junge Leute anzieht und sich stetig weiter entwickelt?

Da fällt die Wahl bei mir sofort auf Option II.

Ich würde das also beim Filtern ziemlich krass umdrehen und Kriterien eingeben, die dafür sorgen, dass die Stadt weiterlebt. Alt bzw. älter in Bezug auf die Bevölkerung wird sie in einer alternden Gesellschaft von ganz allein.

Mal wieder dasselbe Thema: „Es droht ein Absturz mit Ansage“: Wohnungswirtschaft rechnet mit Scheitern der Bauziele der Bundesregierung (tagesspiegel.de)

Bin gespannt ob das wirklich nur Panikmache ist, oder ob wirklich mit fatalen Mietaufschlägen zu rechnen ist.

Zitat von Rente2027 am 1. Dezember 2022, 11:24 Uhr

Mal wieder dasselbe Thema: „Es droht ein Absturz mit Ansage“: Wohnungswirtschaft rechnet mit Scheitern der Bauziele der Bundesregierung (tagesspiegel.de)

Bin gespannt ob das wirklich nur Panikmache ist, oder ob wirklich mit fatalen Mietaufschlägen zu rechnen ist.

Ich glaube jetzt auch nicht das die Mieten ab 2023 um 60% anziehen. Dagegen spricht die Mietpreisbremse und da die Inflation nur 10% beträgt würden sich sicherlich ein paar Leute beschweren wenn die Mieten so krass ansteigen. Ich kann mir aber gut vorstellen das die 60% auf eventuell 10 Jahre gestreckt umgesetzt werden dann müsste es doch auch für beide Seiten erträglich sein oder?

Deiner Überlegung wohnt ein Denkfehler inne.

Die Inflation wird - wenn man den neuesten Prognosen Glauben schenken mag - in 2023 auf ca. 5% fallen und sich in den Folgejahren auf 3-5% einpendeln. Das bedeutet aber nicht, dass im Wohnungsmarkt keine höhere Kostensteigerung erfolgen kann.

Nachfrage nach privatem Neubau geht bei mir gefühlt zurück. Was mir aber vermehrt auf den Tisch kommt, sind Gewerbe-Objekte. So wie ich das sehe, kann ich meine Bude nächstes Jahr komplett mit Aufträgen aus Gewerbe, gewerblichem Wohnungsbau und öffentlicher Hand über Wasser halten - privater Wohnungsbau wäre dann nur das Zubrot.

Ich gehe aber auch davon aus, dass der Staat noch mal ein Förderprogramm auflegt, sonst bleiben die 400T Wohnungen p.a. utopisch. Oder man muss sich von dem Ziel verabschieden.

Zitat von MFZ73 am 1. Dezember 2022, 10:45 Uhr

Oder will man altengerecht in einer Stadt leben, die junge Leute anzieht und sich stetig weiter entwickelt?

Da fällt die Wahl bei mir sofort auf Option II.

 

Wem sagst du das...wenn ich die 10 Minuten zum Fitness-Studio gehe, durchquere ich das Uni-Gelände. Das ist einfach angenehmer!

War heute bei der Abnahme der letztes Jahr gekauften Wohnung. Es ist noch der letzte Bauabschnitt in der Vermarktung. Der Bauleiter sagte, dass von 10 nur 2 Wohnungen verkauft sind. Seit dem Frühjahr liegen die 8 Wohnungen wie Blei. Der Bauleiter sagte man baue jetzt erst mal die nächsten 8-9 Monate in Ruhe fertig, dann wird man falls notwendig die Preise reduzieren!

Wie immer: Angebot und Nachfrage...

Wertverlust bei Einzug (von Muslime-frugi oder dessen Mieter) somit xund20%. Das ist nicht schön, man merkt das mangels täglicher Wertfeststellung bloß nicht. Ein Nachteil bei Aktien für die etwas zittrigeren Nerven.

@absprung_2020: Es ist ja ganz interessant den Markt mal an diesem Beispiel zu betrachten.

Der Bauträger hat hier zwischen 2020 und 2023 Wohnungen in 3 Bauabschnitten entwickelt. Die Preise für die einzelnen Bauabschnitte waren pro m2 wie folgt, basierend auf die die günstigen EG Wohnungen. Je weiter oben desto teurer. Aufschlag dann nochmal 200-400€ p.m2:

  1. 4.500€
  2. 5.100€
  3. 5850€

Ich habe im 2. Bauabschnitt gekauft. 1ZKB 36m2 und TG Platz. Beim Kauf im letzten Jahr gab es noch einen KfW Zuschuss i.H.v. 26.250€. Dadurch verringert sich mein m2 Preis auf 4.400€.

Ich glaube eine mögliche Reduzierung wird nicht mehr zu den Preisen des 1. Bauabschnittes führen. Ich bin aber auch sehr gespannt wie der Abverkauf weiter verläuft.

Bei der Vermietung übrigens eine völlig andere Nachfragesituation. Die Erstvermietung macht der Bauträger. Die Anzeige hatte er eine Woche Online. Danach präsentierte er erstklassige MieterInnen. Start-Mietpreis 15€/m2 auf Basis Indexmietvertrag. 80€ für den TG Platz.

Mietrendite auf KP+Kaufnebenkosten = 3,3%, Mietrendite unter Berücksichtigung des KfW Zuschusses 3,8%.

Zinskosten 0,73% auf 15y und 2% Tilgung. Investment passt!

Verkauf bei <10y mit hoher Wahrscheinlichkeit nominaler Verlust. Bei mir wie bei Aktien: Buy & hold until I´m old...

Ich denke bei dem Kauf kann man nichts falsch machen. Solche Wohnungsgrößen lassen sich immer prima vermieten und für Deine Kinder wäre das sicher auch eine gute Option. Aber interessant wie die Zinsen direkt auf die Nachfrage einwirken, wie ein chemisches Experiment. Und weniger Kaufwillige bedeutet eben mehr Mieter.

Man wird auch gespannt sein wie es dem Bauträger ergeht. Hat er liquide Mittel im dümmsten Fall fertig zu bauen und eben selbst zu vermieten anstatt zu verkaufen zu sinkenden Preisen. Ein Freund von uns aus der Immobranche hat immer gesagt. Die letzte Wohnung zu verkaufen im Block (je nach Größe) ist der Gewinn des Bauträgers. Alles davor ist nur Kostendeckung.

 

Der Bauträger ist kerngesund und über 100! Jahre am Markt. Das Projekt ist ein kleines Projekt für ihn. Die großen Preissprünge wurden mit Kostensteigerungen begründet. Ich denke es gibt einen Margenpuffer. Zum Preis des 2. Bauabschnittes werden die Buden irgendwie Käufer finden.

Interessenten gibt es genügend. Beispiel:
Ein älteres Paar würde gerne aus dem "zu" großen Haus, aber dennoch großzügig auf einer Ebene, Fahrstuhl, barrierefrei wohnen mit Platz für Übernachtungen der Enkel usw.

Passende Wohnung im Objekt: 4ZKB 136m2, Preis 840.000 plus 50.000 für 2 TG Plätze. Mit Kaufnebenkosten und Küche, ein paar Möbel fällt dann wahrscheinlich die Mio.. Das zu große in die Jahre gekommen Haus aus den 70ern bringt vielleicht 600-700k.

Ergo: Das Paar quält sich dann weiter im zu großen Haus, weil es mental den Sprung ins Downsizing bei höheren Kosten nicht schafft.

Schönes Beispiel 😀,  aber klar, wenn ich eine der 1% schönsten Wohnungen haben will in DE damit auch mal die Enkel übernachten können 136m2 (wie oft nochmal wird das passieren?) dann brauchts natürlich die Mio. Da hält sich meine Betroffenheit über dieses Schicksal natürlich auch in Grenzen.

Wir haben hier im Ort auch ein Rentnerpaar in den 80ern. Sie wohnen im Neubau, bei Bedarf mit Pflegedienstanbindung auf knapp unter 40 qm und sind außerordentlich happy mit ihrem Investment, für das sie vor vier Jahren mit all den Renterannehmlichkeiten die es bietet, gut den doppelten üblichen Marktpreis bezahlt haben. Sie sind dort mega happy. Die beiden buchen bei mir ein bis zwei Mal im Jahr das Ferienhaus wenn die Enkel zu Besuch kommen. Sie wohnen dann die meist 7-10 Tage mit den Enkeln mit im Haus. Sie bringen dann ihre Ebikes und das Auto mit zu mir, wenn die Eltern auch mit da sind ist immer noch genug Platz. Finden sie total super. Dieses Jahr haben sie für die Weihnachtstage gleich beide, direkt nebeneinander befindlichen Objekte gebucht. Da pennen sie selbst dann zwar zu Hause aber die ganze Family reist an. Für das Weihnachtsessen in der großen Wohnküche kommt vom Restaurant die Straße runter Buffet und ich "baue" alles um damit an der Tafel 25 Leute Platz finden. 12 Leute übernachten dann ein paar Tage hier bei mir, 5 weitere in der Pension meiner Nachbarin, genau gegenüber. Ich dekoriere dann alles noch nett, damits auch schön weihnachtlich ist und dann ist das doch eine prima Sache. 🙂

Nun weiß ich ja, was sie der Spaß der Unterbringung so kostet...:

Für das was sie im Jahr bei mir lassen, inkl. Buffet und stressfrei vorbereiteter Platz für die ganze Familie könnten sie bei aktuellen Marktpreisen stattdessen auch jedes Jahr einen Quadratmeter Wohnfläche dazu kaufen 😉

Sie waren vernünftig und haben ihr altersschwaches 170 qm Eigenheim verkauft, davon die kleine Wohnung geschnappt und den Rest können sie jetzt zusätzlich zur Rente verballern und am Ende leben sie stressfrei und kriegen alles noch selbst auf die Reihe und wenn nicht, dann gibt es Hilfsangebote als Serviceleistung, der Pflegedienst befindet sich im selben Haus und muss nur drei Stockwerke mit dem Aufzug hoch, die Johanniter haben ihre Einsatzzentrale eune Straße weiter...

Da kannste in Ruhe alt werden.

Wohnungsbau: 400000 Luftschlösser

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/wohnungsbau-die-rechnung-der-bundesregierung-geht-nicht-auf-18568063.html

Ja, geht vielen so. Auch ich wollte dieses Jahr ja nochmal auf bereits vorhandenem Grundstück nochmal bauen und auch ich habe dieses Vorhaben erstmal verschoben. Dass die Preise steigen ist okay - aber derzeit ist einach nichts planbar. Meinen MFH Bau hingegen habe ich kostenseitig  auf 1% genau planen können. Derzeit müsste ich ggf. 20% Puffer einkalkulieren. Das kann man letztlich nur über Eigenkapital ausgleichen. Ist mir derzeit zu heikel.

Ich sehe in meinem Umfeld in Süddeutschland derzeit wirklich keine Einkaufspreise. Klar, sind die Wohnungen länger auf den Plattformen, aber werden eben doch noch zu recht hohen Preisen verkauft. Ich sehe für den Bestand keine fallenden Preise ( Eigentumswohnungen am liebsten < 3 Zimmer) Manche schreiben sie sehen schon die Preise von 2019, da bin ich hier noch weit entfernt. Es tut sich nichts. Auch so gut wie keine Notverkäufe oder Zwangsversteigerungen. Nichts. Liegt das nur an der Lage hier oder ist das bei den anderen auch so?

Von einer substanziellen Korrektur wo man wieder einkaufen kann ganz zu schweigen. Meine Einkaufspreise lagen im Schnitt über alle Wohnungen bei 1600 Euro den m2. Klar in den letzten 2 Jahren habe ich auch mal 2800 Euro bezahlt, aber je nach Lage sind wir aktuell immer noch bei 3000-6000 Euro derzeit in den Angeboten. Kommt mal eine Wohnung die sich knapp rechnet und ich markiere mir diese um den Preis um -30%  verhandeln zu wollen, sind diese Immobilien dann doch immer noch recht schnell weg.

Wie sieht es da bei euch aus?

In meinem Zielgebiet gibt's aktuell und seit einigen Monaten wieder mehrere Angebote für Wohnungen zu 3800€ bis 5500€ pro qm zzgl. NK.

Oder auch ein MFH, das ich mir uU umbauen würde für ca. 2650€/m². Das würde aber, wenn man es denn umbauen dürfte, schlussendlich in der gleichen Region liegen, vermutlich auch eher am oberen Rand.

Es gibt aber wenigstens wieder was zu kaufen, wenn auch eher keine Schnapper. Ist bei mir aber auch nicht akut, ich werde das komplette Jahr 2023 noch für ein anderes Großprojekt benötigen, erst 2024 kann ich mich dann wieder um was anderes kümmern.

Immobilien: Mieterbund warnt vor "ungeahntem Desaster auf Wohnungsmarkt" - manager magazin (manager-magazin.de)

Wohnungsbau: Warum der Mietmarkt weiter angespannt bleiben wird (wiwo.de)

Ein Einzelbeispiel aus dem äußeren noch eher günstigen Rand  meines Zielgebietes:

Wohnung 90iger Jahre: 73m2 Gasheizung:

Kaufpreis 2019: 149.000 Euro.

Gerade wurde die baugleiche Wohnung auf dem gleichen Stock Offmarket innerhalb der WEG verkauft. Auch ich habe für meine Wohnung ein Kaufangebot bekommen. Aktueller Preis: 220.000 Euro