Zitat von MFZ73 am 6. Oktober 2022, 18:24 Uhr

Zitat von Lostoi am 6. Oktober 2022, 11:14 Uhr

Wie die Wertsteigerung ist, ist hier nur zweitrangig - denn ich kann über das "Geld" ja nicht verfügen - und somit habe ich gar kein Eigenkapital mehr.

Das ist ein Denkfehler. Du kannst jederzeit über das "Geld" resp. gebundene Kapital verfügen. Einfach die Immo veräußern und ca. 4% Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen.

Ob das wirtschaftlich Sinn ergibt, ist für die grds. Überlegung irrelevant, aber es ist schlicht falsch, anzunehmen, dass in einer Immo nur das anfängliche EK steckt. Die Wertsteigerungen samt Tilgungen resp. verringerter Restschuld stecken selbstverständlich auch drin. Sieht auch jede Bank so.

Zitat von Lostoi am 6. Oktober 2022, 18:58 Uhr

@mfz73

Ich habe hier keinen Denkfehler - Jan hat in einem der vergangenen Post geschrieben, dass er die Immobilien erwirbt und halten will. Daher habe ich eine Verkauf ausgeschlossen und somit kann ich die Wertsteigerungen nicht realisieren.

Und wenn Jan @jan-veerman sich auf das Bilanzielle EK bezieht, dann gehe ich davon aus, dass jemand von Buchhaltung ein wenig Ahnung hat und sich auch nach den GOBs (Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung) richtet.
Nach HGB darfst Du Anlageobjekte nur bis zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten in der Bilanz ansetzen. Mögliche Wertsteigerungen sind stille Reserven, die nicht ausgewiesen werden.
Somit ist ein Betrachtungsweise des bilanziellen EK zu Marktwertpreisen faktisch falsch. Aber natürlich kann man es machen.

Er schreibt ja auch:

Zitat von Jan Veerman am 6. Oktober 2022, 8:04 Uhr

Hi @lostoi

Wenn ich von EK spreche meine ich das billanzielle EK. Nur das macht aus meiner Sicht Sinn zu betrachten.
Das bilanzielle Eigenkapital berechnet sich durch die Summe aller Vermögensgegenstände abzüglich der Summe aller Schulden.

auf den ersten Blick scheint die EK Quote sonderbar darum mach ich es mal mit Zahlen konkreter:

1. Nettokaufpreise 2,52Mio, Restschuld 1,8Mio => EK=1-(1,8/2,52) = 28,6%
2. Bruttokaufpreise mit Renovierung: 2,96 Mio, Restschuld 1,8Mio => 1-(1,8/2,96) = 39,2%
3. Marktwert 3,125 Mio Restschuld 1,8 Mio => 1-(1,8/3,125) = 42,4%

...

Denn so wie ich es jetzt auf die schnelle deute, stellt Jan die Aktivpositionen (Kaufpreise) in Relation zu den Passivpositionen (FK bleibt fix) und so wird keine Bilanz erstellt.
Aus diesem Grund kommen eben diese sonderbaren EK-Quoten zustande.

Zitat von MFZ73 am 6. Oktober 2022, 20:03 Uhr

Dann erklär doch mal seine negative EK-Quote des letzten Objekts und vor allem, auf was ihm die Bank +110% finanziert …

Wenn es so laufen würde, wie Du beschreibst, hätte er vermutlich nie eine Finanzierung für die Immo erhalten.

 

Zitat von Privatier am 6. Oktober 2022, 21:18 Uhr

Mal wieder aus meiner lieblingszeitung:

https://m.bild.de/geld/wirtschaft/wirtschaft/immo-kredite-auf-jahreshoch-naechste-bauzins-schallmauer-geknackt-81539532.bildMobile.html

 

P.s. keine Sorge, sonst halte ich mich hier raus

Zitat von MFZ73 am 6. Oktober 2022, 21:42 Uhr

Dazu muss man nicht mal Deine Lieblingzeitung bemühen. Hatte am Di noch ein Gespräch mit einer Bank, 10/15 Jahre zu 3,5/3,8%, Tendenz steigend. Projekt ist noch in der Planungsphase, lasse es jetzt mit 3,5 und 5,0 (!) vom StB durchrechnen, damit ich sehe, wie sich das auf den Cash-Flow nach Steuern/Afa auswirkt (keine Wohn-/Büro-Immo, also nicht mit 2% anzusetzen).

Davon abgesehen haben wir aktuell Zinssätze, wie im Zeitraum 2010-2012. Ist knapp 10 Jahre her und alle tun so, als wenn das noch nie dagewesen wäre.

Zitat von Muslime_Frugi am 6. Oktober 2022, 22:58 Uhr

Die Hypothekenzinsen sind fast so volatil wie die Aktienmärkte.

@sei ruhig beherzt am Thema. Jeder konstruktive Beitrag bereichert👍

Zitat von Muslime_Frugi am 7. Oktober 2022, 7:49 Uhr

Interessanter Wohnungsreport im Auftrag des Instituts der deutschen Wirtschaft IW zum Selbstnutzervorteil (kaufen vs. mieten).

Für mich wenig überraschend war der Selbstnutzervorteil während der Niedrigzinsphase trotz gestiegener Kaufpreise besonders hoch.

https://accentro.de/wohnkostenreport

Zitat von Lostoi am 7. Oktober 2022, 9:08 Uhr

Zitat von MFZ73 am 6. Oktober 2022, 20:03 Uhr

Dann erklär doch mal seine negative EK-Quote des letzten Objekts und vor allem, auf was ihm die Bank +110% finanziert …

Wenn es so laufen würde, wie Du beschreibst, hätte er vermutlich nie eine Finanzierung für die Immo erhalten.

 

Die Bank hat bei dem letzten Objekt eine Vollfinanzierung gemacht.
Die Entscheidung hierzu hängt von mehreren Faktoren ab - langjähriger Kunde, Zahlungsströme, Zuverlässigeit und Sicherheiten.
Hierbei wir die Gesamtsituation der Privatperson zum Zeitpunkt der Anfrage betrachtet. (So wie ich aus den verschiedenen Post von Jan es verstehe, handelt er bei den Finanzierungen / Immobilienkäufen als Privatperson und hat für den Erwerb/Verwaltung/Pflege keine Gesellschaft gegründet.)
Nachdem @jan-veerman genügend Immobilien bereits hat, die neu erworbene wohl weiterhin vermietet wird uns somit genügend Zahlungsströme einbringt, wurde diese Finanzierung gewährt.
Somit wurde auf die Einbringung von EK (daher Vollfinanzierung) verzichtet.

Zitat von Jan Veerman am 6. Oktober 2022, 14:01 Uhr

Hi zusammen,

ich glaube wir reden aneinander vorbei. Euch interessiert die EK-Quote einer einzelnen Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs.

Die EK-Quote einzelner Immobilien zum Kaufzeitpunkt ist bei mir sehr unterschiedlich und von daher wenig aussagekräftig. Bsp. habe ich mir letztes Jahr für 540k ein MFH gekauft und dafür 600k Darlehen aufgenommen. Die NK lagen bei etwas unter 60k. Demnach ist ja meine EK-Quote in diesem Fall negativ :-). Nur lässt sich daraus keinerlei Folgerung ziehen ohne auch die anderen Investments mit zu berücksichtigen.

Mich interessiert die aktuelle bilanzielle EK Quote über das Portfolio. Die Einzelbetrachtung über die Objekte ist ungewichtet aus meiner Sicht zu vernachlässigen.

Wenn man die bilanzielle EK-Quote für sich als Maßstab anwenden möchte, dann sollte man sich mit der Materie ein wenig auseinandersetzen und die Vorgaben entsprechend korrekt anwenden.
Denn wenn ich nicht die korrekten Parameter hierfür anwende, dann kommen mitunter falsche Daten raus.

Buchhalter ist nicht ohne Grund ein Ausbildungsberuf.

Und dies war zu diesem Thema mein letzter Beitrag.

 

Zitat von Muslime_Frugi am 7. Oktober 2022, 9:45 Uhr

Sorry, aber der -OT- muss sein:

Ein Buchhalter der Löwenbändiger werden wollte 🙂

https://www.youtube.com/watch?v=q6aqHO-ZKHM

Zitat von Jan Veerman am 7. Oktober 2022, 12:33 Uhr

Ok ich bekenne mich. Ich bin kein gute Buchhalter. Als Löwenbändiger bin ich eventuell besser geeignet 🙂

Zitat von Lostoi am 7. Oktober 2022, 17:31 Uhr

@jan-veerman:

 

Eigentlich wollte ich zu dem Thema ja nichts mehr schreiben, aber nachdem es hier mitunter um Wissensaustausch geht, mache ich einen letzten Versuch.

 

Dies sind jetzt nur einige Eckdaten, welche nicht 100%ig stimmen müssen, allerdings sind sie m.E. für das allgemeine Verständnis der Thematik Vorgabe:

Ich versuche hier einige der vorher angegebenen Werte zu verwenden, um ebenfalls solch charmante Post „Dann erklär doch seine negativ EK-Quote des letzten Objekts… Wenn es so laufen würde, wie Du beschreibst, hätte er vermutlich nie eine Finanzierung für die Immo erhalten.“ mit zu beantworten.

 

Wenn ich es nicht aus den verschiedenen Post und den Dokumentationen aus dem Fernsehen im Kopf habe, dann hat(te) Jan eine unbefristete Festanstellung mit gutem Einkommen.

Der Lebensstil war ausgesprochen sparsam und mit 18 kaufte er die erste Wohneinheit (wenn ich mich nicht täusche, dann mit 4 Wohnungen).

Mittlerweile hat er über 10 Häuser/Wohnungen und vom Alter her schätze ich ihn auf Ende 40.

Damit wir eine schöne Zahl haben, gehe ich jetzt einfach davon aus, dass er 48 Jahre und somit seit 30 Jahren mit Immobilienfinanzierungen/Anlagen beschäftigt ist.

 

 

Beginnen wir mit der Finanzierungsseite:

 

Bei einem Immobilienerwerb sollten ca. 20-30 % EK vorhanden sein, da mit Nebenkosten von 10-15 % (Notar, Makler, etc) zu rechnen ist. (Diese Werte sind nicht in Stein gemeißelt, ich habe nur so was ungefähr im Hinterstübchen.)

Mit diesen Vorgaben kann man damit rechnen, dass die Immobilie in 20-30 Jahren abbezahlt ist.

 

 

Mit 18 Jahren hat Jan mittlerweile 50k gespart, ein Haus mit 4 Wohneinheiten zu einem Kaufpreis von 200k gesehen – eine Wohnung bezieht er selber – die anderen 3 Wohnungen werden vermietet und benötigt eine Finanzierung dafür.

 

Die Bank, bei der er bereits als Jugendlicher sein Konto / Sparbuch hat, betrachtet also die Unterlagen.

Immobilie 1 mit 4 Wohnungen: Kaufpreis 200k – Eigenkapital 50k

1 Wohnung als Selbstnutzer – Festanstellung mit gutem Einkommen

3 Wohnungen sind/werden vermietet

Positive Schufa-Auskunft mit gutem Score-Wert

Finanzierung wird gewährt – Grundbucheintrag über 150k für die Bank

 

Die Mieteinnahmen gehen auf das Girokonto und werden zur Abzahlung der Finanzierung verwendet.

Ebenso geht sein „Mietanteil“ (sei es in gleicher Höhe oder nur ein Teil davon) in die Abzahlung.

 

 

Mit 28 Jahren sieht er dann das nächste Immobilienobjekt.

In den 10 Jahren Berufstätigkeit ist er mittlerweile finanziell besser gestellt – er verdient netto also mehr als mit 18 – ebenso ist die Immobilie 1 gut abgezahlt.

Durch Mieterwechsel, Mietanpassungen sowie verschiedene Bonuszahlungen über die Jahre hinweg, konnte die Restschuld auf 50k reduziert werden.

Die Annuität der Anschlussfinanzierung kann mittlerweile durch die 3 vermieteten Wohnungen beglichen werden.

Der Marktwert beträgt mittlerweile 300k.

 

Immobilie 2 ist eine kleine Wohnung, kostet 80k und ist vermietet.

Der Mieter hat einen guten Arbeitsplatz – es gibt keine Zahlungsausfälle und will weiter in der Wohnung bleiben.

 

Also geht Jan zur Bank, wo er sein eigenes Konto sowie die Finanzierung von Immobilie 1 bereits laufen hat und reicht die Unterlagen ein.

Über die vergangenen 10 Jahre sammelte sich auf seinem Konto ein Überschuss von 10k an, den er zur Finanzierung einbringen kann.

Finanzierung über 70 k wird gewährt – Grundbucheintrag über 70 k für die Bank.

 

 

Die nächsten 20 Jahre über, sieht er immer wieder andere Immobilienobjekte – geht zu der Bank seiner Kindheit an, wo alle anderen Finanzierungen, die Konten seiner Kinder und weitere Verträge (bspw. Versicherungen, Sparpläne, Bausparer, etc.) laufen – und kauft diese.

 

 

Nach 30 Jahren hat Jan mittlerweile an die 10+ Objekte gekauft, welche auch weiter im Wert stiegen.

 

Immobilie 1 – FK 0 – Marktwert 450k – Grundbucheintrag 150k

Immobilie 2 – FK 10k – Marktwert 150k – Grundbucheintrag 70k

 

Nachdem Jan solch ein guter Kunde ist und bei den Finanzierungen bisher alles glatt lief, weiterhin kein negativer Schufa-Eintrag vorhanden ist und der Score-Wert sich weiter verbessert hat, kommt er nun mit dem neusten Objekt.

Hierbei handelt es sich um ein MFH über 540k – die Finanzierung würde allerdings 600k betragen.

 

 

Auch diese Finanzierung wird bewilligt.

Nebenbei verzichtet die Bank zudem auf einen Eintrag ins Grundbuch, da nach den vorherigen Finanzierungen noch genügend Titel vorhanden sind.

Ebenso hat ihr internes Scoring, in welchem die gesamten letzten 30 Jahre eingeflossen sind, grünes Licht signalisiert wegen der Zahlungen signalisiert.

 

Finanzierung MFH über 600k wird gewährt – Kaufpreis/Marktwert 540k

 

 

Dies sind jetzt exemplarisch die Finanzierungsabläufe einiger der Objekte von Seite der Bank aus.

 

 

Kommen wir jetzt zur (vereinfacht) dargestellten bilanziellen Sicht der obigen Sachverhalte.

Dabei sei anzumerken, dass Privatleute nicht zur Erstellung einer Bilanz verpflichtet sind. Ebenso Freiberufler (bspw. Journalisten), die lediglich eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung beim Finanzamt vorlegen müssen.

 

Die Bilanz ist eine Stichtagsbezogene Zusammenfassung der Vermögensgegenstände, gegliedert nach Liquidationsfähigkeit.

Links ist die Aktivseite (A), gegliedert nach Anlagevermögen (AV) und Umlaufvermögen (UV) (bspw. Festgeld, Sparbuch, Girokonto)

Rechts ist die Passivseite (P), gegliedert nach Eigenkapital (EK) und Fremdkapital (FK).

Die Aktiv- sowie Passivseite müssen denselben Summenwert haben.

 

 

Betrachten wir also den Tag, bevor Du zur Bank wegen der ersten Immobilienfinanzierung gegangen bist.

 

Aktivseite                           Passivseite

(UV) Konto 50k                 (EK) EK 50k

Bilanzsumme: (A) 50k – (P) 50k

Bilanzielle EK-Quote = 100 %

 

 

Nun wurde die Finanzierung bewilligt und alle Kosten beglichen.

Als Bilanzierungswert setzt Du bspw. den Nettokaufpreis an.

 

Aktivseite                                            Passivseite

(AV) Immobilie 1 – 200k               (EK) 50k (Differenz = AV + UV zu FK)

(UV) Konto 0                                     (FK-Immobilie1) 150k

Bilanzsumme (A) 200k                   (P) 200k

Bilanzielle EK-Quote = 25 %

 

 

Mit 28 Jahren besteht die Restschuld Immobilie 1 (Marktwert 300k) nun bei 50k, auf dem Konto liegen 10k und Du willst zur Bank wegen Immobilie 2.

 

Aktivseite                                           Passivseite

(AV) Immobilie 1 – 200k               (EK) 160k (= AV + UV – FK)

(UV) Konto 10k                                 (FK-Immobilie1) 50k

Bilanzsumme (A) 210k                   (P) 210k

Stille Reserve Immobilie 1 – 100k

Bilanzielle EK-Quote = 76,19 %

 

 

Nun wurde die Finanzierung von Immobilie 2 (Kaufpreis 80k) bewilligt und alle Zahlungen durchgeführt.

 

Aktivseite                                           Passivseite

(AV) Immobilie 1 – 200k               (EK) 160k (= AV + UV – FK)

(AV) Immobilie 2 – 80k                  (FK-Immobilie1) 50k

(UV) Konto 0                                     (FK-Immobilie2) 70k

Bilanzsumme (A) 280k                   (P) 280k

Stille Reserve Immobilie 1 – 100 k

Bilanzielle EK-Quote = 57,14 %

 

 

Jetzt sind die 30 Jahre um, und Du erstellst vor dem Termin bei der Bank erneut die Bilanz wegen der Finanzierung des MFH.

Immobilie 1: Marktwert 450k – Finanzierung 0

Immobilie 2: Marktwert 150k – Finanzierung 10k

 

Aktivseite                                           Passivseite

(AV) Immobilie 1 – 200k               (EK) 270k

(AV) Immobilie 2 – 80k                  (FK-Immobilie1) 0k

(UV) Konto 0                                     (FK-Immobilie2) 10k

Bilanzsumme (A) 280k                   (P) 280k

Stille Reserve Immobilie 1 – 250k

Stille Reserve Immobilie 2 – 70k

Bilanzielle EK-Quote = 96,43 %

 

 

Und jetzt betrachten wir noch den Kauf des MFH zu 540k – Finanziert mit 600k – und die abzuführenden Nebenkosten wurden noch NICHT (!) gezahlt.

 

Aktivseite                                           Passivseite

(AV) Immobilie 1 – 200k               (EK) 270k

(AV) Immobilie 2 – 80k                  (FK-Immobilie1) 0k

(AV) MFH – 540 k                            (FK-Immobilie2) 10k

(UV) Konto 60                                   (FK-MFH) 600k (teilt sich auf in AV und UV)

Bilanzsumme (A) 880k                   (P) 880k

Stille Reserve Immobilie 1 – 250k

Stille Reserve Immobilie 2 – 70k

Bilanzielle EK-Quote = 30,68 %

 

 

Hoffentlich habe ich jetzt endlich die zwei unterschiedlichen Sachverhalte klar und verständlich dargestellt.

 

1) Wenn Du die bilanzielle EK-Quote verwenden willst, dann musst Du sie auch richtig anwenden – also nicht nur das Anlagevermögen in Relation zu Fremdkosten setzen, sondern auch das dazugehörige Umlaufvermögen.

Und bei der Bilanz oder am Bilanzstichtag ist es eine Betrachtung des aktuellen Status Quo.

Nennen wir es mal den Betrachtungszeitraum „Jetzt“.

 

2) Bei Finanzierungen hat eine „EK-Quote“ nicht wirklich eine Bedeutung. Denn hier entscheidet der Vertragspartner anhand mehrerer Faktoren, ob er das Risiko eingehen möchte, Dir Geld zu leihen oder nicht.

Im Regelfall kaufen die meisten Leute einmal eine Immobilie, stottern diese ab, und daher ist es entscheidend, was sie für die anfallenden Nebenkosten „Cash“ in die Finanzierung mit einbringen.

Vor allem interessiert es die Bank, ob die Zahlungen künftig auch geleistete werden können.

Hier ist der Betrachtungszeitraum also „Zukünftig“.

 

Zitat von Jan Veerman am 7. Oktober 2022, 18:28 Uhr

@lostoi

danke für die ausführliche Erklärung. Das die stillen Reserven keinen Einfluss auf die Bilanzsumme haben finde ich sonderbar insbesondere dann wenn diese im Laufe der Zeit die Einkaufpreise übersteigen d.h. nach ca. 20 Jahren aufgrund Inflation etc. die Preise nun mal doppelt so hoch sind. Hin und wieder verkauft man ja mal ein Objekt und schupps wie aus dem Nichts erhöht sich dann die Bilanzsumme.
Aber gut wenn es so gängige Praxis ist dann verwende ich die Begriffe wie EK-Quote nicht korrekt. Sorry an alle die ich damit verwirrt habe. Aber danke dir das du es richtig stellen konntest.

Zitat von MFZ73 am 7. Oktober 2022, 19:01 Uhr

Lass‘ Dich doch nicht vom Umfang verwirren, Jan. Der Buchhalter hat die EK-Quoten doch zum jeweiligen Nachfinanzierungszeitpunkt bzw. nach erfolgter Finanzierung berechnet - und widerspricht damit seiner eigenen Aussage, dass nur das anfängliche EK berücksichtigt würde.

Wie sonst hättest Du mit Anfangskapital von 30T€ auf eine Quote von 9x% kommen können/sollen?

Die Bank guckt exakt (gesetzlich dazu verpflichtet!) auf den EK-Wert von zb 30,xx% - und deswegen hast Du die 600k erhalten.

Wäre nach den 600k eine EK-Quote von 10% rausgekommen, würdest Du Dir trotz Schufa-best-Score noch heute die Nase an der Drehtür der Bank blutig laufen.

Alles andere sind (steuerliche) Grundvoraussetzungen. Die Du eh erfüllst, weil Du Dich längst damit auseinandergesetzt hast.

Zitat von TheWanderer am 7. Oktober 2022, 19:08 Uhr

Wer sagt denn, dass Jan nach HGB bilanziert? Vielleicht ist er ja auf IFRS umgestiegen, dann kann er für die Wohnungen den Marktwert statt den Anschaffungspreis ansetzen. 😉 Sollten dann auch realistischere Werte rauskommen.

https://www.haufe.de/finance/buchfuehrung-kontierung/ifrs-oder-hgb-eine-entscheidungshilfe/unterschied-zwischen-ifrs-und-hgb-umstellung-auf-ifrs_186_448526.html

 

Zitat von MFZ73 am 7. Oktober 2022, 19:35 Uhr

Jan muss gar nicht (offiziell) bilanzieren - er muss nur wissen, was seine Immos am Markt ungefähr wert sind, zieht 5% ab und guckt dann, wie hoch seine Restschulden im Verhältnis dazu sind.

Wenn das unter 70% liegt, hat er Spielraum. Wenn es zwischen 70 und 80% liegt, hat er Diskussionsspielraum.

Wenns über 80% liegt, sollte er einen guten Freund oder ein eigenes Sicherungskonzept haben. Falls die Bank wider Erwarten eine Zusage gibt.

Schufa-Score kann man an der Stelle vergessen. Wenn der schlecht ist, verhagelt der eh jede potentielle Rendite.

Zitat von Lostoi am 8. Oktober 2022, 8:02 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 7. Oktober 2022, 18:28 Uhr

@lostoi

danke für die ausführliche Erklärung. Das die stillen Reserven keinen Einfluss auf die Bilanzsumme haben finde ich sonderbar insbesondere dann wenn diese im Laufe der Zeit die Einkaufpreise übersteigen d.h. nach ca. 20 Jahren aufgrund Inflation etc. die Preise nun mal doppelt so hoch sind. Hin und wieder verkauft man ja mal ein Objekt und schupps wie aus dem Nichts erhöht sich dann die Bilanzsumme.
Aber gut wenn es so gängige Praxis ist dann verwende ich die Begriffe wie EK-Quote nicht korrekt. Sorry an alle die ich damit verwirrt habe. Aber danke dir das du es richtig stellen konntest.

Nach HGB, worauf sich auch das deutsche Steuerrecht bezieht, gilt das Niederstwertprinzip. (Nachdem Du im Raum S wohnst habe ich bewusst andere Bilanzierungsvarianten USGAP/IFRS mal aussen vor gelassen.)
Wenn der Wert also über den damaligen Anschaffungspreis liegt, dann sind dies Stille, noch nicht realisierte Reserven.
Gleiches gilt auch im Wertpapiersektor. Du kaufst zu 100 - die Kurse gehen auf 80 runter, dann kannst Du (hier gibt es in der Bilanzerstellung mitunter Gestaltungsspielraum) dies mit 80 in der Bilanz einstellen. Geht der Kurs auf 150 rauf, dann bleiben sie weiter - nach dem Niederstwertprinzip mit 100 stehen - die weiteren 50 sind erneut stille, noch nicht realisierte Reserven.

Wenn Du jetzt eine Immobilie mit einem höheren Wert verkaufst, dann gibst Du die nun realisierte Stille Reserve sozusagen als außerordentlichen Ertrag in der Guv (Gewinn- und Verlustrechnung) aus.
In der GuV werden Aufwandskonten (bspw. Renovierungsaufwand) den Ertragskonten gegenüber gestellt und saldiert.
Der Posten GuV wird ebenfalls auf der Passivseite dargestellt und wenn er negativ ist, reduziert bzw. erhöht er das vorhandene EK.

Zitat von Lostoi am 8. Oktober 2022, 8:45 Uhr

Nachtrag:

Eine Bilanz wird normalerweise bei Geschäftsgründung erstellt.
Hier werden das eingebrachte EK/Grundkapital (bspw. 100k) aufgeführt, ebenso mögliches FK (bspw. 50k).
Während des Geschäftsjahres werden die ganzen Tätigkeiten über die Aufwands- und Ertragskonten dargestellt, welche in die GuV fliessen.

Die erste Abschlussbilanz sieht dann bspw. wie folgt aus:
(EK) 100k
(FK) 50k
(GuV) 10k
Bilanzsumme 160k

Der Gewinn von 10k stellt in gewisser Weise auch EK dar, jedoch wird das ursprüngliche EK oder Grundkapital nicht verändert. Denn der Gewinn wird für den weiteren Geschäftsbetrieb verwendet.

Zitat von MFZ73 am 8. Oktober 2022, 10:02 Uhr

Man braucht aber gar keine offizielle Bilanz, um eine Nachfinanzierung oder eine weitere Finanzierung zu bekommen.

In der BelWertV steht daher auch nicht drin, dass eine Bilanz erstellt werden muss, sondern zukünftig (!) zu erwartende (vorsichtige!) Ertrags- und Sachwerte ermittelt werden und mit einem speziellen Abschlag des Finanzierers versehen werden.

Ansonsten kannst Du ja mal erklären, wie das ch ohne Bilanz und ohne steuerliche Betrachtung nach Handelsgesetzbuch aktuell auf meiner Immo …

• Anschaffung 2011
• EK 70T€
• Kaufpreis 215T€
• NK 20T€
• Renovierung 120T€ …
• damit Wert 2011 ca 300T€, bestenfalls 330T€

… heute Kredite in Höhe von ca.

• 200T€ Immokredit und
• 120T€ frei verfügbarem Kredit
• gesamt also 320T€ habe.

Nachfinanzierung, Kredit für Renovierung und frei verwendbarer Kredit wurden ohne Tam-Tam 2021 binnen 48h genehmigt/erledigt.

Die Antwort ist simpel: die 320T€ liegen deutlich unter der Grenze von 70% des aktuellen Immowertes. Ergo steckt da immer noch ca 40% EK von mir drin, was den anfänglichen Wert von absolut 70T€ offensichtlich massiv übersteigt.

Zitat von Lostoi am 9. Oktober 2022, 13:48 Uhr

Zitat von MFZ73 am 8. Oktober 2022, 10:02 Uhr

....Ansonsten kannst Du ja mal erklären, wie das ch ohne Bilanz und ohne steuerliche Betrachtung nach Handelsgesetzbuch aktuell auf meiner Immo …Nachfinanzierung, Kredit für Renovierung und frei verwendbarer Kredit wurden ohne Tam-Tam 2021 binnen 48h genehmigt/erledigt.

...

Vielleicht noch einmal lesen...

Zitat von Lostoi am 7. Oktober 2022, 17:31 Uhr

@jan-veerman:

....Hoffentlich habe ich jetzt endlich die zwei unterschiedlichen Sachverhalte klar und verständlich dargestellt.1) Wenn Du die bilanzielle EK-Quote verwenden willst, dann musst Du sie auch richtig anwenden – also nicht nur das Anlagevermögen in Relation zu Fremdkosten setzen, sondern auch das dazugehörige Umlaufvermögen.

Und bei der Bilanz oder am Bilanzstichtag ist es eine Betrachtung des aktuellen Status Quo.

Nennen wir es mal den Betrachtungszeitraum „Jetzt“.

2) Bei Finanzierungen hat eine „EK-Quote“ nicht wirklich eine Bedeutung. Denn hier entscheidet der Vertragspartner anhand mehrerer Faktoren, ob er das Risiko eingehen möchte, Dir Geld zu leihen oder nicht.

Im Regelfall kaufen die meisten Leute einmal eine Immobilie, stottern diese ab, und daher ist es entscheidend, was sie für die anfallenden Nebenkosten „Cash“ in die Finanzierung mit einbringen.

Vor allem interessiert es die Bank, ob die Zahlungen künftig auch geleistete werden können.

Hier ist der Betrachtungszeitraum also „Zukünftig“.