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Aktuelles zum Immobilienmarkt

Den wollte ich auch gerade verlinken, aber es gibt noch einen anderen, der auch kaum ein paar Tage alt ist:

Immobilien-Boom geht zu Ende - DER SPIEGEL

Insgesamt darf man aber davon ausgehen, dass es keine 40%-Rückgänge geben wird. Merke ich in meiner Firma auch noch nichts davon. Es gibt Projekte, die zurückgestellt werden, das ist korrekt und verläuft ähnlich wie in der Subprime-Krise 2007/08 - aber ich habe immer noch eine konstante Nachfrage und aktuell Aufträge für mindestens 12 Monate, dabei auch Sachen, die längst laufen und auch nicht eingestellt werden (können).

Das verrückte: Noch nicht einmal abgeschlossene Neubauprojekte im tiefsten Hinterland (ca, 3000 Einwohner) ohne größere Stadt in der Nähe werden für über 4.000,- € den Quadratmeter angeboten und teilweise auch schon reserviert. Das ist nicht Rückgang oder Stagnation, das ist m.M. noch verrückter als vorher.

Hab einen Freund der bei Porsche arbeitet gut verdient viel EK hat und jetzt ein altes Haus sucht. Er dachte das es jetzt einfacher wäre als die Jahre zuvor etwas zu finden da ja die Zinsen gestiegen sind. Pustekuchen er wird nicht mal zu Besichtigungsterminen eingeladen. Die Nachfrage ist einfach noch zu hoch. Vermutlich muss die EZB nochmal kräftig die Zinsen anheben damit sich endlich was in Deutschland tut. Die Aussichten sind rosig.

aktuelle Flüchlingssituation (aus der TAZ, also sehr linke Zeitung)

https://taz.de/Mehr-Gefluechtete-in-Deutschland/!5880563/

Hi Han, wenn das so extrem ist würde mich das schon wundern. Potenzielle Käufer sind zinsbedingt ja definitiv weniger.
Aber ich habe keine Referenzen und man liest ja dies und das.
Jedenfalls erweist sich der Immobilien Mark einmal resistenter als der Aktienmarkt

Deswegen soll man sein Vermögen ja auch möglichst streuen...

Zitat von Muslime_Frugi am 30. September 2022, 17:02 Uhr

Jedenfalls erweist sich der Immobilien Mark einmal resistenter als der Aktienmarkt

Ja zumindest bis jetzt. Mal schauen was noch kommt. Irgendwie trau ich dem Braten nicht ganz. Vielleicht wäre jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt von Immos auf Aktien umzuschichten. Allerdings ist bei meinen potentiell zu verkaufenden Objekten die 10 Jahresfrist noch nicht um darum macht es für mich wenig Sinn. Ich muss mich halt noch gedulden.

Geduld ist nicht die schlechteste Tugend. Gut auch nicht täglich Kurse zu sehen.

Zitat von Jan Veerman am 30. September 2022, 22:39 Uhr

Ja zumindest bis jetzt. Mal schauen was noch kommt. Irgendwie trau ich dem Braten nicht ganz. Vielleicht wäre jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt von Immos auf Aktien umzuschichten. Allerdings ist bei meinen potentiell zu verkaufenden Objekten die 10 Jahresfrist noch nicht um darum macht es für mich wenig Sinn.

Theoretisch geht das, hängt aber auch von Deiner EK-Quote ab. Iirc hast Du voll finanziert?!

Aktuell habe ich so grob 2/3 EK über alle Assets. Ziel sind 40-60%, nächstes Projekt steht aber schon in der Tür.

Die EK-Quote zu berechnen ist tatsächlich nicht so leicht.

  1. Man könnte es auf den Nettoeinkaufpreis der Objekte beziehen. Dann liege ich bei unter 30% EK
  2. Oder auf den Bruttokaufpreis inklusive Renovierungskosten. Dann liege ich bei ca. 40% EK
  3. Oder man bezieht es auf einen geschätzten Marktwert dann liege ich bei ca. 42% EK

Neue Objekte versuche ich mit möglichst wenig EK zu finanzieren bei den aktuellen Zinsen wird mir da aber auch ein bisschen mulmig.  Über die Zeit wird der EK Anteil automatisch durch die Tilgung immer höher es sei denn man kauft ständig nach dann bleibt es recht stabil. Mein Langfristziel sind auch ca. 60% EK.

Hab mich gestern auf eine immoanzeige gemeldet, aber die Wohnung war entweder zu günstig gepreist, test oder fake, war auch nur über nacht online. Die Wohnung befindet bei uns nur ein paar Strassen weiter, deshalb kannten wir die. Grösse: 115 qm zu 126tsd euro, komplett saniert, mit Blick und schönem Balkon zum  Rhein, Mietrendite wär da bestimmt 8-10% gewesen. Schade.

Jetzt hat die angebliche Eigentümerin sich doch gemeldet, möchte auf englisch kommunizieren. Ich hab mir die Wohnung vorort angeschaut, sie scheint anders wie auf den Bildern bewohnt zu sein, aktuell gibt es eine Aussensanierung, d.h. komplett neu gestrichen rundum. Ich gehe zu 80% von fake aus, aber werde trotzdem nach einem Besichtigungstermin fragen, meine Frau kennt das Haus sogar von innen, war in einer anderen Wohnung. Da der Kaufpreis eigentlich zu niedrig ist sind wir jetzt extrem vorsichtig. Nächster Schritt wär vielleicht auch einfach mal anzuklingeln.

Zitat von Jan Veerman am 1. Oktober 2022, 23:56 Uhr

Die EK-Quote zu berechnen ist tatsächlich nicht so leicht.

  1. Man könnte es auf den Nettoeinkaufpreis der Objekte beziehen. Dann liege ich bei unter 30% EK
  2. Oder auf den Bruttokaufpreis inklusive Renovierungskosten. Dann liege ich bei ca. 40% EK
  3. Oder man bezieht es auf einen geschätzten Marktwert dann liege ich bei ca. 42% EK

Neue Objekte versuche ich mit möglichst wenig EK zu finanzieren bei den aktuellen Zinsen wird mir da aber auch ein bisschen mulmig.  Über die Zeit wird der EK Anteil automatisch durch die Tilgung immer höher es sei denn man kauft ständig nach dann bleibt es recht stabil. Mein Langfristziel sind auch ca. 60% EK.

Hallo @jan-veerman,

da hast Du dich aber ziemlich vertan.... Die EK-Quote beim Nettopreis mit 30% - beim Bruttopreis mit 40 % ??? Wenn, dann müsste es eigentlich anders rum lauten.

Zudem hast Du einen Denkfehler bzgl. der Aussage "Über die Zeit wird der EK Anteil automatisch durch die Tilgung immer höher...".
Das EK wird nur zu Beginn des Erwerbs betrachtet und wird durch die Tilgungsleistungen nicht automatisch höher.
Du hast zu Beginn bspw. 30k EK, welches Du auf dem Konto liegen hast. Das Geld könntest Du bspw. in Aktien investieren oder verprassen.
Durch den Kauf der Wohnung verschwindet das EK von Deinem Konto - das EK (Konto) geht somit auf Null.
Dafür hast Du aber eine Wohnung gekauft, somit geht das Geld auf das "Investment-Konto Wohnung".

Das "Konto Investement-Wohnung" setzt sich somit aus den 30k EK sowie der Finanzierungssumme von bspw. 70k zusammen.
Deine Annuität von bspw. 12k pro Jahr setzt sich ja aus der Tilgung (bspw. 2k) und Zins (bspw. 10k) zusammen.
Wenn Du jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigst, dann gibst Du hier ja auch nicht ein EK von 32k - wie Du es formulierst - an, sondern die Anschlussfinanzierung beläuft sich über die 68k (70k - 2k Tilgung).

Hier von einer EK-Quote zu sprechen ist einfach falsch.

Hi @lostoi

Wenn ich von EK spreche meine ich das billanzielle EK. Nur das macht aus meiner Sicht Sinn zu betrachten.
Das bilanzielle Eigenkapital berechnet sich durch die Summe aller Vermögensgegenstände abzüglich der Summe aller Schulden.

auf den ersten Blick scheint die EK Quote sonderbar darum mach ich es mal mit Zahlen konkreter:

  1. Nettokaufpreise 2,52Mio, Restschuld 1,8Mio => EK=1-(1,8/2,52) = 28,6%
  2. Bruttokaufpreise mit Renovierung: 2,96 Mio, Restschuld 1,8Mio => 1-(1,8/2,96) = 39,2%
  3. Marktwert 3,125 Mio Restschuld 1,8 Mio => 1-(1,8/3,125) = 42,4%

Das Fremdkapital ist in allen Fällen 1,8 Mio. (aktuell) Der Rest ist aus meiner Sicht per Definition Eigenkapital. Einen Dritten Posten Konto Investment Wohnung brauche ich nicht macht die Sache nur kompliziert und undurchsichtig.

Die Schuldenquote lässt sich dann in allen drei Fällen leicht berechnen zu 100%  minus EK-Quote.
Das Fremdkapital wird jeden Monat weniger => EK-Quote erhöht sich und Fremdkapitalquote sinkt. Macht doch Sinn oder?

Wie sind denn eure EK-Quoten und wie berechnet ihr diese?

Moin Jan,

ich sehe es auch so wie @lostoi

Was du ausgerechnet hast ist dein schuldenbereinigtes Immobilienvermögen,  nicht dein Eigenkapital. Das EK bezieht sich stets auf die Ursprungskonsellation, also im Verhaltnis zur Kreditsumme Durch Tilgung erhöht sich dein Vermögensanteil am Objekt durch Mietdividende.

vg

 

 

Hey Jan

Ich mache 2 Aufstellungen die ich jährlich betrachte:

  1. Free-Cashflow
  2. Netto- Vermögensübersicht

Beim Cashflow betrachte ich nur den Free-Cashflow. Also alle Einnahmen minus Ausgaben (dazu bei den Immos auch Zins & Tilgung)

Bei der Vermögensübersicht betrachte ich aktuelle Marktwerte (Kontostände) minus Schulden = Nettovermögen. Bei den Aktien der IST Marktwert zum Kalenderjahrende und bei den Immos ist der Marktwert schwieriger zu bestimmen. Diesen passe ich in größeren Abständen an und bewerte diese eher konservativ.

Die Tilgung ist wie oben bei mir in den Ausgaben, da sie erst mal nicht dem Konsum (FIRE Money) zur Verfügung stehen. Genaugenommen zählt sie aber zur Sparquote und erhöht das Nettovermögen. Umfassenden Renovierungen haben erst mal Einfluss auf das Nettovermögen. Bei Entnahme aus unverzinsten Einlagen würde der Free-Cashflow gleich bleiben. Bei einem Kredit mindern die Zins- & Tilgungsleistungen den Free-Cashflow. Genauso wie bei Verkauf von Dividenden ausschüttenden Aktien oder dem Verkauf vermieteter Immobilien, wegen ausbleibenden Dividenden bzw. Mieten.

Eigentlich ist der Free-Cashflow die für mich wichtige Kennzahl.

Hi @jan-veerman,

Du hast das bilanzielle EK durchaus richtig herangezogen, allerdings gilt dies für Unternehmen und nicht private Immobilienfinanzierungen.

Üblicherweise suchst Du dir ein Objekt aus und gehst wegen der Finanzierung zur Bank. Beim Kauf fallen ja ebenfalls entsprechende Nebenkosten an, die eben durch das mitgebrachte Eigenkapital gedeckt werden sollten, ebenso einen Betrag X um die Darlehenssumme zu reduzieren.
Das ist die erwähnte EK-Quote und sollte nach Möglichkeit ca. 20-30 % (oder so ähnlich) betragen.
Das ist eine einfache Faustregel zur Immobilienfinanzierung.

Du rechnest Dir eine schöne Quote, die mit der Realität jedoch nichts zu tun hat. Tatsächlich musst Du das zur Verfügung stehende Cash in Relation zu den jeweiligen Preisen setzen (Netto / Brutto / Markt). (Wobei man den Marktwert außer Acht lassen kann.)

Bei Deinem Nettopreis-Bespiel (KP 2,52 - FK 1,8 = 0,72 EK) hast Du die Quote richtig (wobei die Nebenkosten außer Acht gelassen werden).
Bei der Bruttobetrachtung bleibt das eingebracht EK 0,72 gleich und somit hast Du eine EK-Quote von 24,3 %.
Außer, Du schiesst die 400k an EK noch nach, damit die FK (Fremdkapital)-Quote identisch bei 1,8 bleibt.

Du müsstest, um Deine Bruttoquote von 39,2 % zu erreichen also ein EK von 1,16 hinterlegen.

Ich persönlich habe damals bei meiner Wohnungsfinanzierung lediglich mein EK (also der Cash, den ich mitbringe zum Wohnungskauf sowie Begleichung der Nebenkosten) ausgerechnet.
Über den Restbetrag läuft die Finanzierung.
Im Rahmen der Wohnung betrachte ich lediglich die Restschuld - denn dies ist der für mich wirklich relevante Betrag.
Wie die Wertsteigerung ist, ist hier nur zweitrangig - denn ich kann über das "Geld" ja nicht verfügen - und somit habe ich gar kein Eigenkapital mehr.
In diesem Fall handelt es sich beispielhaft um "Anlagekapital" das Zweckgebunden ist. Dieses steigt jedoch mit den von Dir erwähnten Tilgungen - allerdins nur bis maximal zum Kauf-/Finanzierungspreis.

Dies könntest Du bspw. in Relation zu dem damaligen Kaufpreis setzen, aber wirklich aussagekräftig ist das nicht.
Alternativ könntest Du auch noch die Quote des "Anlagekapitals" (Kaufpreis + Wertsteigerungen - Restschulden) setzen - aber hier ist die Aussagekraft ebenfalls überflüssig / unnütz.

Den dritten Posten "Immobilienkonto" habe ich nur zum besseren Verständnis aufgeführt.

Denn wie gesagt, die EK-Quote ist nur zu Beginn der Finanzierung relevant.

Hi zusammen,

ich glaube wir reden aneinander vorbei. Euch interessiert die EK-Quote einer einzelnen Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs.

Die EK-Quote einzelner Immobilien zum Kaufzeitpunkt ist bei mir sehr unterschiedlich und von daher wenig aussagekräftig. Bsp. habe ich mir letztes Jahr für 540k ein MFH gekauft und dafür 600k Darlehen aufgenommen. Die NK lagen bei etwas unter 60k. Demnach ist ja meine EK-Quote in diesem Fall negativ :-). Nur lässt sich daraus keinerlei Folgerung ziehen ohne auch die anderen Investments mit zu berücksichtigen.

Mich interessiert die aktuelle bilanzielle EK Quote über das Portfolio. Die Einzelbetrachtung über die Objekte ist ungewichtet aus meiner Sicht zu vernachlässigen.

Zitat von Silberberstreif am 5. Oktober 2022, 23:33 Uhr

Jetzt hat die angebliche Eigentümerin sich doch gemeldet, möchte auf englisch kommunizieren. Ich hab mir die Wohnung vorort angeschaut, sie scheint anders wie auf den Bildern bewohnt zu sein, aktuell gibt es eine Aussensanierung, d.h. komplett neu gestrichen rundum. Ich gehe zu 80% von fake aus, aber werde trotzdem nach einem Besichtigungstermin fragen, meine Frau kennt das Haus sogar von innen, war in einer anderen Wohnung. Da der Kaufpreis eigentlich zu niedrig ist sind wir jetzt extrem vorsichtig. Nächster Schritt wär vielleicht auch einfach mal anzuklingeln.

Klingt in der Tat schwer nach Betrug. Du kannst das aber meist per google prüfen, in dem Du nach Textfragmenten der Kommunikation suchst. Telefonnummern, email-adressen, Standard-Formulierungen etc.

Wenn es Scam ist, werden die auch irgendwann Geld fordern ... 😉

Zitat von Jan Veerman am 6. Oktober 2022, 14:01 Uhr

Mich interessiert die aktuelle bilanzielle EK Quote über das Portfolio. Die Einzelbetrachtung über die Objekte ist ungewichtet aus meiner Sicht zu vernachlässigen.

Das ist auch grds. richtig, allerdings kann an Deiner ersten/zweiten Berechnung trotzdem etwas nicht stimmen.

Die Frage ist, wo kommen die 400T€ Renovierungskosten her bzw. wieso bewertest Du die Immo zum gleichen Zeitpunkt (?) mit 3,25 Mio € Marktwert? Oder steht da ein tilgungsfreies Darlehen dahinter?