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Aktuelles zum Immobilienmarkt

@frugi85

Habe oben auch im Text geschrieben "am gleichen Ort" so dass Grundstückspreis und auch Handwerkerkosten berücksichtigt sind. Gleiches muss mit gleichem verglichen werden, das ist klar.

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 17:08 Uhr

@mfz73

Den anderen zuliebe bitte am Textverständnis arbeiten. Was Sie behaupten hat doch alles nicht stattgefunden. Wenn ich schreibe was mein Objekt wert ist aber dann sage, dass das sicherlich keine 2% Wertsteigerung entspricht.... und Sie jetzt schreiben das hätte mir auffallen müssen das es keine 2% sind. Was für ein Quatsch ist denn das dann wenn ich es selbst war der diese Abweichung beschrieben hat? Haben Sie eigentlich auch eigene Gedanken oder können Sie nur bei anderen deren Aussagen (möglichst missverstehend) zerlegen?

Du wiederholst den gleichen Gedankenfehler erneut. Zudem gibt es - wie zu erwarten war - einen weiteren Widerspruch. Wenn Dir nämlich aufgefallen sein sollte, dass es einen Wertzuwachs über die 133 Jahre gibt, nämlich den Wertzuwachs nach Kaufkraftbereinigung von 800.000 auf ca. 2,5-3 Mio Euro ... wie kommst Du dann nur wenige Beiträge später zu solcher Aussage:

Langfristige Immowertsteigerungen eines Objekts (über mehr als 20 oder 30 Jahre) sind letztlich nicht realistisch.

Frage also ... wie kann sich der Marktwert Deiner Immo von 800T€ auf 2,5-3 Mio binnen 133 gesteigert haben, obwohl 133 Jahre lang eine Mietrendite abgezogen wurde, wenn Du gleichzeitig die absurde These aufstellst, eine langfristige Immowertsteigerung über mehr als 20 oder 30 Jahre sei letztlich unrealistisch.

Daher meine Bitte: Gehen Sie doch der Einfachheit halber davon aus, dass ich, Absprung_2020 der dümmste aller Menschen und erst recht Investoren  bin. So doof im Alltag, dass es nur Zufall sein kann, dass Darwin mich nicht längst zu sich geholt hat. Ich bin so unfassbar dumm,  dass ich nix kapiere und somit auch nicht in der Lage  zu verstehen was Sie schreiben.

Stimme vollumfänglich zu.

Ersparen Sie sich die Mühe mir Dummkopf noch zu schreiben oder auf meine Idiotien zu reagieren. Danke.

Ja, so denkst Du Dir das. Stellst erst steile Thesen auf, wirst ausfallend, wenn man nicht Deiner Meinung ist und Deine Widersprüche aufdeckt und wenn das mit der persönlichen Herabsetzung nicht funktioniert, spielst Du die beleidigte Leberwurst und möchtest nicht mehr behelligt werden.

Wie so'n kleines Kind, das an der Supermarktkasse keine Süßigkeiten bekommt.

Und das Kasperltheater nennt Ihr dann eine Diskussion für Erwachsene.

Made my day.

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 20:00 Uhr

@frugi85

Habe oben auch im Text geschrieben "am gleichen Ort" so dass Grundstückspreis und auch Handwerkerkosten berücksichtigt sind. Gleiches muss mit gleichem verglichen werden, das ist klar.

Auch wenn's Perlen vor die Säue sind: das wird mit örtlichen Anpassungsfaktoren geregelt. Die Baukosten kann man nach Herstellungsjahr aus öffentlichen Listen (NHK 2000ff) entnehmen, der Wert der Immo wird dann zB in München mit Faktor 2,x ggü Hintertupfingen angepasst. wobei in ländlichen Regionen auch Faktoren unter 1,0 vorkommen.

Bei Anpassungsfaktoren über 2 kann man darüber diskutieren, ob das noch sinnvoll bzw. für Laien verständlich ist, aber es bedeutet, dass die Herstellungskosten für eine Immo in M mit zb 500T€ nach Tabelle NHK ermittelt werden - und dann wird das mit einer einzigen Anpassung auf 1 Mio verdoppelt, weil das Haus eben in M steht und nicht in einem Vorort von Cloppenburg. Das ist schon relativ schwer nachvollziehbar, aber die aktuell gängige Methode in der Sachwertermittlung.

Die Faktoren liegen örtlich deutschlandweit vor und werden jährlich angepasst, auch nach Bauartklassen und Herstellungszeiträumen gestaffelt.

Dadurch wird gewährleistet, dass man auch Immos vergleichen kann, die an völlig unterschiedlich bewerteten Standorten stehen und sich sogar im Herstellungsjahr und der Bauart unterscheiden. Wenn man das denn will. Es bedeutet aber auch, dass die Wertermittlung deutlich weiter ist, als Deine hier vorgebrachten Ideen, denn man kann genau das tun, was Du ausschließt, i.e. auf den ersten Blick völlig ungleiche Immos miteinander vergleichen. Zum Beispiel in Bezug auf die aktuelle Rendite pro m², die zu erwartende Wertentwicklung über den Haltezeitraum etc. pp.

Wenn man das tut, kann man darauf basierend eine Kaufentscheidung treffen, je nachdem, ob die DHH in Cloppenburg oder die 80m²-ETW in M die besseren Kennzahlen hat oder nicht.

Funfact: die Handwerkerkosten sind mit drin.

Aber das wusstest Du bestimmt schon alles, ist klar.

Der Austausch hier läuft wie folgt:

Ich teile einen eigenen, realen Erfahrungsbericht und stelle Kaufpreis, Verkaufspreis und Instandhaltungsinvestitionen dar. Dies ohne wissenschaftlichen und allgemeingültigen Anspruch.

Darauf folgt die Zahlen sind falsch, stimmen nicht usw. Wenn ich scheibe meine Eltern haben (dokumentiert) 20T€ in den 42 Jahren an Instandhaltungsinvestitionen getätigt dann ist das eben so. Reaktion von @mfz73 ist dann, dass dies nicht sein kann weil Kommer sagt es sind 1,8% p.a. . Oder @privatier sagt die ganze Betrachtung ist Schrott, weil 10% der Baukosten in Eigenleistung erbracht wurden.

Der eine penetriert dann mit den Kommer Studien, der andere verachtend mit Sarkasmus.

Die wissenschaftliche Studie ist für sich ja so ok. Die Frage ist, was interessanter in einem Forum ist, rein die wissenschaftliche Studie zu diskutieren, oder eben abweichende und individuelle Erfahrungen auszutauschen.

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2022, 9:01 Uhr

Der Austausch hier läuft wie folgt:

Ich teile einen eigenen, realen Erfahrungsbericht und stelle Kaufpreis, Verkaufspreis und Instandhaltungsinvestitionen dar. Dies ohne wissenschaftlichen und allgemeingültigen Anspruch.

Darauf folgt die Zahlen sind falsch, stimmen nicht usw. Wenn ich scheibe meine Eltern haben (dokumentiert) 20T€ in den 42 Jahren an Instandhaltungsinvestitionen getätigt dann ist das eben so. Reaktion von @mfz73 ist dann, dass dies nicht sein kann weil Kommer sagt es sind 1,8% p.a. . Oder @privatier sagt die ganze Betrachtung ist Schrott, weil 10% der Baukosten in Eigenleistung erbracht wurden.

Der eine penetriert dann mit den Kommer Studien, der andere verachtend mit Sarkasmus.

Die wissenschaftliche Studie ist für sich ja so ok. Die Frage ist, was interessanter in einem Forum ist, rein die wissenschaftliche Studie zu diskutieren, oder eben abweichende und individuelle Erfahrungen auszutauschen.

In 99% der Fälle stimmen Theorie und Praxis im wissenschaftlichen Bereich nicht überein, sonst hätten wir jetzt nicht fast zweistelligen Inflationszahlen, da ja die Zentralbanken nach wissenschaftlichen Modellen arbeiten und den Leitzins entsprechend einstellen 😉

Man kann einfache Modelle erstellen um die Realität möglichst vereinfacht darzustellen, jedoch wird kein Modell je die Realität abbilden.

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2022, 9:01 Uhr

Oder @privatier sagt die ganze Betrachtung ist Schrott, weil 10% der Baukosten in Eigenleistung erbracht wurden.

 

@muslime_frugi du hast selber oben geschrieben, zitiere "Viel Eigenleistung und eine Hand hilft der anderen (wie es früher üblich war). "

Ich kenne nun einmal genug Fälle aus dem Bekannte/Kollegen/Freundeskreis wo das bedeutete, das teilweise über Jahre an dem Haus selber gebaut wurde. Und die Familie 1 - 3 Jahre oder noch länger auf einer Baustelle lebte. Dann lag die Eigenleistung so im Bereich 30 - 80%

Wenn das bei deinen Eltern nur 10% waren, dann stimmt hier meine Betrachtung / Aussage für den Fall deiner Eltern eben nicht. Auch gut. Aber 10% sind für mich nicht viel Eigenleistung.

Dann ist doch ok, Thema geklärt...

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2022, 9:01 Uhr

Die wissenschaftliche Studie ist für sich ja so ok. Die Frage ist, was interessanter in einem Forum ist, rein die wissenschaftliche Studie zu diskutieren, oder eben abweichende und individuelle Erfahrungen auszutauschen.

Die kann man aber ja auch mal diskutieren, oder? Insbesondere wenn einem Unstimmigkeiten auffallen.

@mfz73

Niemand, zumindest ich nicht ist "beleidigt wie ein Leberwurst". Vielmehr habe ich keine Lust meine Themen mit Ihnen und in Ihrer Gedankenwelt auszutauschen. Zumal Sie nicht das Thema des gegenübers annehmen, bzw. nur dann wenn Sie rasch eine Gegenposition dazu aufbauen können. Sie suchen die (angeblichen) Fehler, sie suchen den Widerspruch. Sie wollen sich keinesfalls über ein Thema austauschen. Anderer Leute Beiträge seitenweise zu kopieren und zu sezieren und immer die eigene Sichtweise überzustülpen und schauen wie der reagiert um dann die nächste Sezierung durchzuführen ist extrem destruktiv. Letztlich eine Belästigung. Aber davon zehren Sie, das macht Ihnen Freude. Anderen, zumindest mir nicht.Bitte daher kein Antwortenmehr auf meine Posts, die anderen können das sicher dann auch ohne die Sie Richtigkeitspolizei bewerten. Ganz sicher.

Und @allgemein, für die die das gelesen haben oben:

Das "Formelchen" kommt tatsächlich von mir. Die Grundsatzidee nicht: Wir hatten vor zwei Jahren als unser Haus hier fertig war die Diskussion mit der Allgefahrenversicherung, haupsächlich gings um dieFeuerversicherung, konkret Totalschaden, das ganze Haus liegt in Schutt und Asche auf dem Boden. "Wiedererrichtungskosten" war glaub das Stichwort. Man kam dann (ohne Gutachter) zum Schluss, dass ein Haus gleicher Wohnflächen und Grundriss auf diesem Gelände für 3,x Mio wieder errichtet werden kann. Folge, @muslime_frugi : Also kann unser Eigentum schlecht mehr als dieser Betrag wert sein, was ja absolut logisch ist. Siehe Formel oben. Spezifisches Detail hier bei uns: Im Denkmalschutzbereich ist das dann aber nicht die Versicherungshöhe gewesen, da hier der Krisenfall derjenige ist, dass das Haus nur halb niederbrennt. Denn dann kommt die obere Denkmalschutzbehörde und stellt fest was an den Ruinen noch historisch wertvoll ist und erhalten werden muss; und dann wirds eben richtig teurer, da es um Bestandssicherung PLUS Neubau geht. Also um die z.B. historische Fassade, die gesichert werden muss das Haupthaus wieder "modern" eingebaut werden. Versicherungshöhe war dann bei uns nochmal 50% höher als die reinen Wiedererrichtungskosten.

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2022, 9:01 Uhr

Der Austausch hier läuft wie folgt:

Ich teile einen eigenen, realen Erfahrungsbericht und stelle Kaufpreis, Verkaufspreis und Instandhaltungsinvestitionen dar. Dies ohne wissenschaftlichen und allgemeingültigen Anspruch.

Falsch. Du hast Deine Beispiele mit Zahlen aus Kommers Präsentation verglichen.

Darauf folgt die Zahlen sind falsch, stimmen nicht usw.

Was ja auch richtig ist. Du liegst um die volle Bruttomietrendite daneben, behauptest aber, dass sich Kommers Zahlen/Aussagen mit Deinen Beispielen decken.

Das ist schlicht und ergreifend unwahr.

Wenn ich scheibe meine Eltern haben (dokumentiert) 20T€ in den 42 Jahren an Instandhaltungsinvestitionen getätigt dann ist das eben so. Reaktion von @mfz73 ist dann, dass dies nicht sein kann weil Kommer sagt es sind 1,8% p.a. . Oder @privatier sagt die ganze Betrachtung ist Schrott, weil 10% der Baukosten in Eigenleistung erbracht wurden.

Es kann schon nicht sein, weil in den Kosten von Kommer, die Du mit Deinen Beispielen bestätigt sehen willst, zB die Versicherungskosten enthalten sind. Deine Eltern haben in 52 Jahren unzweifelhaft mehr als 20T€ Versicherungs- und Grundbesitzabgaben gezahlt. Fällt bei Dir incl. der Eigenleistung alles unter den Tisch und da hat der Privatier leider vollkommen recht - selbst wenn es nur 10T€ zu Beginn waren, wäre das in Bezug auf den Hauswert 1970 ein Startfehler von 12-13%.

Das führt unweigerlich zu zwei Aussagen:

  1. Du berechnest etwas völlig anderes als Kommer, ergo kann daraus keine Bestätigung seiner Zahlen erreicht werden und ergo ist die Aussagekraft in Bezug auf den Inflationsschutz ... sorry und bei aller Liebe ... so nicht herzustellen.
  2. Deine Berechnungen weichen erheblich und nach Deinem persönlichen Gusto von den üblichen Bewertungsverfahren ab.

Insgesamt ist das also - exakt wie bei Absprung - eine persönliche und höchst individuelle Berechnung einer Immo-Rendite.

Man kann aber in einer Diskussion keine Vergleichbarkeit von Zahlen/Werten erreichen, wenn jeder seine persönliche Rendite-Betrachtung kundtut, weil sonst eben nur 50 verschiedene, nicht miteinander vergleichbare Werte herumschwirren. Die Diskussion ergibt aber nur Sinn, wenn wir alle - in engen Grenzen - die GLEICHE Rendite-Berechnung nutzen.

Tun wir das nicht, ist das hier ein reines Esoterik-Forum und genau den Status hat es gerade, weil mindestens Ihr beide Euch jeder logischen Kritik verweigert.

 

Der eine penetriert dann mit den Kommer Studien,

Die Du selbst eingeschleppt - und nachweislich - nicht verstanden hast.

der andere verachtend mit Sarkasmus.

Nein, der Einwand vom Privatier ist zu 100% mathematisch und logisch korrekt. Das als Sarkasmus zu betiteln, beweist nur Deine Unfähigkeit, begründete Kritik in Deine These einfließen zu lassen. Man kann Dein Verhalten daher mit Fug und Recht als vollkommen beratungsresistent bezeichnen.

Die wissenschaftliche Studie ist für sich ja so ok. Die Frage ist, was interessanter in einem Forum ist, rein die wissenschaftliche Studie zu diskutieren, oder eben abweichende und individuelle Erfahrungen auszutauschen.

Das Argument ist hanebüchen, weil Du derjenige bist, der diese Studie überhaupt erst eingebracht hat. Dass sie Dir im Nachhinein um die Ohren fliegt, ist doch nicht meine Schuld und auch nicht die des Privatiers oder sonst jemandem, sondern allein der Tatsache geschuldet, dass Du Dir ... absolut NULL ... Mühe gegeben hast, den Weg nachzuvollziehen, wie Kommer auf seine Zahlen kommt.

Zitat von Absprung_2020 am 22. September 2022, 10:47 Uhr

@mfz73

Niemand, zumindest ich nicht ist "beleidigt wie ein Leberwurst". Vielmehr habe ich keine Lust meine Themen mit Ihnen und in Ihrer Gedankenwelt auszutauschen.

Ich argumentiere nicht aus meiner persönlichen Gedankenwelt, sondern aus meiner beruflichen Erfahrung in Verbindung mit den gesetzlichen Vorgaben der Wertermittlung im DACH-Bereich.

Zumal Sie nicht das Thema des gegenübers annehmen, bzw. nur dann wenn Sie rasch eine Gegenposition dazu aufbauen können. Sie suchen die (angeblichen) Fehler, sie suchen den Widerspruch.

Es sind keine angeblichen Fehler. Es sind Fehler. In aller Regel auch offensichtliche.

Sie wollen sich keinesfalls über ein Thema austauschen. Anderer Leute Beiträge seitenweise zu kopieren und zu sezieren und immer die eigene Sichtweise überzustülpen und schauen wie der reagiert um dann die nächste Sezierung durchzuführen ist extrem destruktiv.

Eure Beratungsresistenz ist anders kaum zu durchbrechen. Ihr schreibt beide einen zusammenhanglosen Unsinn, der sich beinahe in jeder zweiten Zeile selbst widerspricht, weil Ihr Euch einfach nur denkt, wie eine Immobilie zu bewerten sei.

Letztlich eine Belästigung.

Aus Eurer Sicht nachvollziehbar.

Aber davon zehren Sie, das macht Ihnen Freude.

Keineswegs. Es nervt, weil niemand von Euch mal von sich ... ich zitiere "eigenes doing" auf die Idee kommt, sich mal zu informieren, wie man es richtig angeht.

Anderen, zumindest mir nicht.Bitte daher kein Antwortenmehr auf meine Posts, die anderen können das sicher dann auch ohne die Sie Richtigkeitspolizei bewerten. Ganz sicher.

So funktioniert das nicht, Absprung. Wenn Du keine begründete Kritik aushalten kannst, dann geh' mit Förmchen spielen, aber behaupte nicht, dass Du ernst genommen werden willst, wenn Du Dich wie ein kleines Kind verhältst.

Und @allgemein, für die die das gelesen haben oben:

Das "Formelchen" kommt tatsächlich von mir. Die Grundsatzidee nicht: Wir hatten vor zwei Jahren als unser Haus hier fertig war die Diskussion mit der Allgefahrenversicherung, haupsächlich gings um dieFeuerversicherung, konkret Totalschaden, das ganze Haus liegt in Schutt und Asche auf dem Boden. "Wiedererrichtungskosten" war glaub das Stichwort. Man kam dann (ohne Gutachter) zum Schluss, dass ein Haus gleicher Wohnflächen und Grundriss auf diesem Gelände für 3,x Mio wieder errichtet werden kann. Folge, @muslime_frugi : Also kann unser Eigentum schlecht mehr als dieser Betrag wert sein, was ja absolut logisch ist. Siehe Formel oben. Spezifisches Detail hier bei uns: Im Denkmalschutzbereich ist das dann aber nicht die Versicherungshöhe gewesen, da hier der Krisenfall derjenige ist, dass das Haus nur halb niederbrennt. Denn dann kommt die obere Denkmalschutzbehörde und stellt fest was an den Ruinen noch historisch wertvoll ist und erhalten werden muss; und dann wirds eben richtig teurer, da es um Bestandssicherung PLUS Neubau geht. Also um die z.B. historische Fassade, die gesichert werden muss das Haupthaus wieder "modern" eingebaut werden. Versicherungshöhe war dann bei uns nochmal 50% höher als die reinen Wiedererrichtungskosten.

Was wiederum ein völlig anderes und vor allem sehr spezielles Thema ist.

Wie macht man das also richtig, ist ja nun die allumfassende Frage ...

Im Wertermittlungsverfahren werden grds. drei Verfahren angewandt:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Bei einem Vollgutachten werden mind. 2 Verfahren berechnet, das Ergebnis muss mit geringer Abweichung gleich sein.

Für eine Immo wie Deine, Absprung, kommen grds. alle drei Verfahren in Betracht, allerdings müsste man für das Vergleichswertverfahren eine ausreichende Anzahl von ähnlichen Immos verfügen oder aber mittels relativ komplexer Berechnungen andere, nicht unmittelbar vergleichbare Immo-Werte übertragen. Das wäre das Verfahren, was zuerst ausscheidet.

Bleiben zwei weitere.

Im Sachwertverfahren wird für die Immo (im speziellen Fall vor dem Brand) ein fiktives Baujahr ermittelt. Die Grundsubstanz mag also von 18xx sein, das fiktive Baujahr wird auf Basis der vorhandenen Ausstattung und individuellem Zustand auf zB 1990 taxiert und dann prinzipiell per Baukosten von 1990 und diversen Anpassungsfaktoren der Sachwert über die Restnutzungsdauer ermittelt.

Im Ertragswertverfahren wird dann parallel die tatsächliche oder eine fiktive Miete angesetzt, aus der dann prinzipiell der gleiche Immo-Wert ermittelt wird.

Die grundlegenden Formeln bzw. Vorgehensweisen kann man hier nachlesen, hilft bei zukünftigen Diskussionen enorm:

Wertermittlungsrichtlinie – Wikipedia

Wertermittlungsverordnung – Wikipedia

ImmoWertV - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (gesetze-im-internet.de)

Sachwertverfahren – Wikipedia (als Beispiel, die anderen Verfahren kann man synonym finden)

Was bei Deinem Brandfall besonders ist und sich nicht direkt im Marktwert bzw. im Mietpreis widerspiegelt, ist die nicht freie Entscheidung des Eigentümers zum Thema Denkmalschutzes in Bezug auf Abriss oder Erhalt im Falle eines Brandschadens. Kein Mieter bezahlt Dir im Monat eine Summe x extra, nur weil in einem Brandfall ggflls. eine staatlich angeordnete Sanierung des Hauses ansteht, obwohl ein Abriss und Neubau günstiger wäre. Der (potentielle) Mieter zahlt die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kosten müssen also prinzipiell aus der Miete gedeckt werden und erhöhen damit die Nebenkosten, schmälern die Bruttorendite.

Es ist also so, dass der Wiederaufbau zwar 3 Mio gekostet haben kann, der Sach- bzw. Ertragswert aber dennoch drunter liegt. Das hat aber nichts mit Neu- oder Altbau damit zu tun, sondern ist der speziellen Auflage durch den Staat geschuldet.

Zudem ist hier durch den Denkmalschutz eine deutlich höhere Abschreibung staatlich vorgegeben, was bedeutet, dass die denkmalgeschützte Immobilie einen höheren Ertragswert haben kann, als der Neubau - was ebenfalls einer Deiner Thesen entgegensteht. Der Neubau wird vom Staat schließlich nur mit 2% Abschreibung belohnt, im Denkmalschutz sind es bis zu 9% iirc.

Das ist aus Renditegesichtspunkten ein erheblicher Unterschied, der obendrein erhaltenswert sein kann. Schließlich kann man die 9% nicht durch einen Neubau rekonstruieren, sondern nur durch Erhalt der Bestandsimmobilie. Ist diese einmal weg, sind die 9% auch verloren ... zumindest für die kommenden 50-100 Jahre.

Deine These, dass der Altbau also immer weniger wert sei als der Neubau kann an Deinem selbst vorgebrachten Beispiel also schon zumindest mal ... begründet ... bezweifelt werden.

Es steht Euch natürlich frei, weiterhin Eure eigenen Rendite-Berechnungen anzustellen und hier auszuführen. Einen tieferen Sinn im Hinblick auf einen Austausch von vergleichbaren Zahlen und Werten wird das aber nie leisten können. Insofern ist mir unverständlich, warum Ihr das Rad jedes mal neu und jedes Mal individuell erfinden wollt, nur damit Ihr Recht behaltet.

Das ergibt keinen Sinn, weil das Grundgerüst für derlei Betrachtungen rechtsverbindlich vorliegt. Was Ihr tut, ist vergleichbar mit dem sicher zum Scheitern verurteilen Versuch, für Euer Haus ein eigenes Grundgesetz zu definieren. Das kann man natürlich tun - es wird nur unweigerlich mit der Realität resp. dem echten GG kollidieren, sobald Eure Definition eine Außenwirkung entfaltet.

Und das ist das, was hier passiert, wenn Ihr Eure persönlichen Berechnungen und Thesen veröffentlicht.

Dazu gesellt sich eine wirklich merkwürdige Aversion ggü. wissenschaftlichem Vorgehen.

Da bleibt der Spaß von vornherein auf der Strecke.

Zitat von Absprung_2020 am 22. September 2022, 10:47 Uhr

Und @allgemein, für die die das gelesen haben oben:

Das "Formelchen" kommt tatsächlich von mir. Die Grundsatzidee nicht: Wir hatten vor zwei Jahren als unser Haus hier fertig war die Diskussion mit der Allgefahrenversicherung, haupsächlich gings um dieFeuerversicherung, konkret Totalschaden, das ganze Haus liegt in Schutt und Asche auf dem Boden. "Wiedererrichtungskosten" war glaub das Stichwort. Man kam dann (ohne Gutachter) zum Schluss, dass ein Haus gleicher Wohnflächen und Grundriss auf diesem Gelände für 3,x Mio wieder errichtet werden kann. Folge, @muslime_frugi : Also kann unser Eigentum schlecht mehr als dieser Betrag wert sein, was ja absolut logisch ist. Siehe Formel oben. Spezifisches Detail hier bei uns: Im Denkmalschutzbereich ist das dann aber nicht die Versicherungshöhe gewesen, da hier der Krisenfall derjenige ist, dass das Haus nur halb niederbrennt. Denn dann kommt die obere Denkmalschutzbehörde und stellt fest was an den Ruinen noch historisch wertvoll ist und erhalten werden muss; und dann wirds eben richtig teurer, da es um Bestandssicherung PLUS Neubau geht. Also um die z.B. historische Fassade, die gesichert werden muss das Haupthaus wieder "modern" eingebaut werden. Versicherungshöhe war dann bei uns nochmal 50% höher als die reinen Wiedererrichtungskosten.

Ja, wenn ich das richtig verstanden habe, betrachte ich das auch so. Im Beispiel dem Haus meiner Eltern schätze ich den Verkehrswert auf die genannten 700k. Grundstück 500k und 200k Bausubstanz. Würde ein Neubau auf dem Grundstück erstellt werden, wäre der Gesamtpreis mind. 1 Mio.. Es ist auch so, dass in der  Gegend  Abrisshäuser etwa zum Grundstückpreis angeboten und verkauft werden oder leicht darunter (Berücksichtigung der Abrisskosten).

Dies funktioniert aber auch nur so hier im Speckgürtel, wo auch noch freie Grundstücke gehandelt werden oder eben Abrisshäuser auf die private Investoren oder Eigennutzer Zugriff haben.

In sehr verdichteten Innenstadtlagen ist eine gleiche Betrachtung so nicht mehr möglich. In A-Städten schon gar nicht. Der Kauf von Abrissgrundstücken ist für den Privatinvestor fast unmöglich, der Verkauf läuft über Bauträger oder im Bestand. Die Preise sind noch viel stärker Angebots- und Nachfrage orientiert.

@mfz...

Blöd, dass ich nicht die Worte Ertragswertverfahren oder Grundgesetz vor Ihnen benutzt habe, denn jetzt denken Sie, dass ich das von Ihnen zum ersten Mal gehört habe und nur so tue als wüsste ich dass unser Leben hier in DE auf Basis gesetzlicher Grundlagen geregelt ist. Sie verstehen nicht, dass das gar nicht mein Thema ist und ich denke auch nicht das vom Kollegen Muslime_frugi.

Im Vergleich Ihrer Argumente mit Firmenbewertungen, bei denen es auch Modelle der Wertermittlung gibt, wäre es so, dass Sie ständig versuchen den fairen Wert einer z.B. Aktie mit anerkannten Methoden, durchaus wissenschaftlich fundiert zu berechnen. Wenn ich dann sage, ich habe Aktie A vor 5 Jahren für x gekauft und heute für y und im Vergleich dazu Aktie B seit 133 Jahren demgegenüber underperformt. Dann kommen Sie um die Ecke und sagen gemäß wissenschaftlich berechnetem fairem Wert über 12 Märke und sonstige Fehler und so geht das nicht denn usw. usw. Und erwarten, dass ich ihr Unvermögen zuzuhören, als meine Beratungsresistenz akzeptiere. Sie schreiben am Thema, zumindest an dem welches ich beschrieben hatte, komplett vorbei.

Übrigens, haben Sie mal berechnet was Sie das Schreiben hier kostet? Stundensatz 200€ o.ä. Mich kostet es übrigens nix, daher setze ich auch für meine Eigenleistungen hier am Haus nix an. Ob dieser verwegene (idiotische) Schachzug meine Rendite über die nächsten 38 Jahre verbessert oder verschlechtert oder ich mir sowieso in die Tasche lüge das überlasse ich Ihnen. Das war an dieser Stelle mein finaler Beitrag zum Thema.

 

 

Zitat von Muslime_Frugi am 23. September 2022, 8:59 Uhr

Ja, wenn ich das richtig verstanden habe, betrachte ich das auch so. Im Beispiel dem Haus meiner Eltern schätze ich den Verkehrswert auf die genannten 700k. Grundstück 500k und 200k Bausubstanz. Würde ein Neubau auf dem Grundstück erstellt werden, wäre der Gesamtpreis mind. 1 Mio.. Es ist auch so, dass in der  Gegend  Abrisshäuser etwa zum Grundstückpreis angeboten und verkauft werden oder leicht darunter (Berücksichtigung der Abrisskosten).

Der Grundstückswert muss über die Restnutzungsdauer mit der erwarteten Inflation abgezinst werden, daher

RND 40 Jahre, Inflation 2% => Grundstück 223T€, Immo 200T€ => gesamt 423T€

RND 25 Jahre, Inflation 5%  => Grundstück 139T€, Immo 200T€ => gesamt 339T€

RND 40 Jahre, Inflation 5%  => Grundstück 64T€, Immo 200T€ => gesamt 264T€

RND 25 Jahre, Inflation 2%  => Grundstück 302T€, Immo 200T€ => gesamt 502T€

Kein einziger Wert erreicht Deine Schätzung von 700T€ überhaupt annähernd. Wenn Du das Haus abreißen würdest (RND = 0 Jahre), könntest Du die 500T€ Grundstückswert heben - dazu müsstest Du aber eine Immo zerstören, die nach Deinen Angaben 200T€ wert ist. Abzüglich Abrisskosten käme man also auf einen Gesamtwert von ca. 250T€.

Krasser, aber weit verbreiteter Denkfehler, dass man den BRW plus Haussubstanz ohne Abzinsung addieren darf.

Das zerstört Deine Rendite-Berechnung zu dem Beispiel vollends.

 

Zitat von Absprung_2020 am 23. September 2022, 9:19 Uhr

@mfz..

Im Vergleich Ihrer Argumente mit Firmenbewertungen, bei denen es auch Modelle der Wertermittlung gibt, wäre es so, dass Sie ständig versuchen den fairen Wert einer z.B. Aktie mit anerkannten Methoden, durchaus wissenschaftlich fundiert zu berechnen. Wenn ich dann sage, ich habe Aktie A vor 5 Jahren für x gekauft und heute für y und im Vergleich dazu Aktie B seit 133 Jahren demgegenüber underperformt. Dann kommen Sie um die Ecke und sagen gemäß wissenschaftlich berechnetem fairem Wert über 12 Märke und sonstige Fehler und so geht das nicht denn usw. usw.

Das mag Deine Wahrnehmung sein, entspricht aber nicht meiner Argumentation.

Übrigens, haben Sie mal berechnet was Sie das Schreiben hier kostet? Stundensatz 200€ o.ä.

Nein, aber mit Kleinigkeiten soll man immer großzügig sein.

 

Zitat von MFZ73 am 23. September 2022, 11:57 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 23. September 2022, 8:59 Uhr

Ja, wenn ich das richtig verstanden habe, betrachte ich das auch so. Im Beispiel dem Haus meiner Eltern schätze ich den Verkehrswert auf die genannten 700k. Grundstück 500k und 200k Bausubstanz. Würde ein Neubau auf dem Grundstück erstellt werden, wäre der Gesamtpreis mind. 1 Mio.. Es ist auch so, dass in der  Gegend  Abrisshäuser etwa zum Grundstückpreis angeboten und verkauft werden oder leicht darunter (Berücksichtigung der Abrisskosten).

Der Grundstückswert muss über die Restnutzungsdauer mit der erwarteten Inflation abgezinst werden, daher

RND 40 Jahre, Inflation 2% => Grundstück 223T€, Immo 200T€ => gesamt 423T€

RND 25 Jahre, Inflation 5%  => Grundstück 139T€, Immo 200T€ => gesamt 339T€

RND 40 Jahre, Inflation 5%  => Grundstück 64T€, Immo 200T€ => gesamt 264T€

RND 25 Jahre, Inflation 2%  => Grundstück 302T€, Immo 200T€ => gesamt 502T€

Kein einziger Wert erreicht Deine Schätzung von 700T€ überhaupt annähernd. Wenn Du das Haus abreißen würdest (RND = 0 Jahre), könntest Du die 500T€ Grundstückswert heben - dazu müsstest Du aber eine Immo zerstören, die nach Deinen Angaben 200T€ wert ist. Abzüglich Abrisskosten käme man also auf einen Gesamtwert von ca. 250T€.

Krasser, aber weit verbreiteter Denkfehler, dass man den BRW plus Haussubstanz ohne Abzinsung addieren darf.

Das zerstört Deine Rendite-Berechnung zu dem Beispiel vollends.

 

Zitat von Absprung_2020 am 23. September 2022, 9:19 Uhr

@mfz..

Im Vergleich Ihrer Argumente mit Firmenbewertungen, bei denen es auch Modelle der Wertermittlung gibt, wäre es so, dass Sie ständig versuchen den fairen Wert einer z.B. Aktie mit anerkannten Methoden, durchaus wissenschaftlich fundiert zu berechnen. Wenn ich dann sage, ich habe Aktie A vor 5 Jahren für x gekauft und heute für y und im Vergleich dazu Aktie B seit 133 Jahren demgegenüber underperformt. Dann kommen Sie um die Ecke und sagen gemäß wissenschaftlich berechnetem fairem Wert über 12 Märke und sonstige Fehler und so geht das nicht denn usw. usw.

Das mag Deine Wahrnehmung sein, entspricht aber nicht meiner Argumentation.

Übrigens, haben Sie mal berechnet was Sie das Schreiben hier kostet? Stundensatz 200€ o.ä.

Nein, aber mit Kleinigkeiten soll man immer großzügig sein.

 

Bodenwert muss mit erwarteter Inflation abgezinst werden? Sorry aber das höre ich zum ersten Mal, wenn überhaupt kann man beim Ertragswertverfahren den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins Multiplizieren und dann vom Gebäudewert abziehen, aber mit der Inflation über RND abzinsen ist schlicht falsch. Der Bodenwert wird immer, egal ob Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren über den Vergleichswert ermittelt:

Gemäß § 40 (1) ImmoWertV ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut ist. Dies erfolgt durch unmittelbaren Preisvergleich mit Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken oder durch mittelbaren Preisvergleich mit geeigneten Bodenrichtwerten.

Wenn also ein unbebautes Grundstück (ceteris paribus) in @muslime_frugi ´s Fall den Wert hat, dann darf man diesen sehr wohl ansetzen!

Zitat von Rente2027 am 23. September 2022, 12:56 Uhr

Wenn also ein unbebautes Grundstück (ceteris paribus) in @muslime_frugi ´s Fall den Wert hat, dann darf man diesen sehr wohl ansetzen!

Nein, nicht voll. Weil's halt bebaut ist und der BRW nur für das unbebaute Vergleichsgrundstück im Bodenrichtwertgebiet gilt. Guck' mal in Deinen örtlichen Grundstücksmarktbericht, da steht das so drin.

Es sei denn, die 500T€, die er genannt hat, wären der abgezinste Bodenwert in Bezug auf die RND.

bevor sich hier alle die Köpfe einhauen habe ich hier mal beispielhaft den Ertragswert meiner verkauften ETW ermittelt, so wird das gemacht.

Die Parameter sind natürlich individuell anzupassen. Demzufolge hätte die Wohnung einen Wert von 225 Tsd., verkauft habe ich für 295 Tsd. Kann natürlich auch bedeuten, dass die Miete von 8,9 € zu niedrig war. Für 295 Tsd. wäre eine Miete von 12 € notwendig, was nicht unrealistisch ist. Letztlich bestimmt Angebot und Nachfrage den Preis. Der Ertragswert eines Unternehmens wird etwas anders ermittelt, anstelle der Miete treten dort die Barwerte aller zukünftigen Einnahmeüberschüsse, sprich die Planung, also nicht unähnlich zu den Mieteinkünften. Entscheidend ist dabei der Diskontfaktor, welcher sich aus dem risikolosen Basiszins sowie einer Marktrisikoprämie ermittelt, welche aus der erwarteten Rendite des Marktportfolios sowie einem Betafator (für das Risiko) abgeleitet wird.

Wer noch tiefer einsteigen möchte für den habe ich einige Infos beigefügt. Also ist es schon genau zu schauen zu welchem Zweck eine Berechnung angestellt wird und was ich genau berechnen will, die Formel einer Anleihe kann ich nicht für eine Immobilie anwenden und es sind eben Aspekte wie FK-Hebel und Steuern zu berücksichtigen. Für Aktien kann das KGV, Dividendenrendite etc. ermittelt werden.

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Sorry, aber ich wäre ja schön blöd wenn ich für Eigenleistungen an meinen Gebäuden keine Renditeerwartung hätte oder in barer Münze sehen wollte. Ich habe auch Spaß dran und betrachte es als Hobby, Ausgleich und körperliche Ertüchtigung aber halt nicht aus Spaß an der Freude.  Planungsleistungen setze ich für mich persönlich mit 65 Euro/h, handwerkliche Tätigkeit mit 30 Euro/h ( bin kein Profi und dann dauert es halt länger) an.
Rnditeberechnung einer Immobilie in die Zukunft zu berechnen ist bei uns hier vergleichbar mit dem Blick in die Glaskugel da Wertsteigerungen ja z.B. durch die neue Schnellstraße vor dem Grundstück gerade mal negativ werden können ohne das ich einen Einfluss drauf habe.
Bei meinen Bestandsimmobilien gehe ich immer vom aktuellen Wert aus. Da wir immer wieder was in Richtung Immobilien Investitionen gemacht haben, gibt es für jedes unserer Gebäude ein Sachverständigen Gutachten, meist maximal 3 Jahre alt. Der Sachverständige bekommt für eine Aktualisierung so um die 300 Euro, dafür habe ich jederzeit einen besseren Stand bei Mieterhöhungen, beim Verkauf, bei der Finanzierung und den entsprechenden Renditeberechnungen. Die 300 Euro handel ich bei  jeder Bank bei z.b. einer Anschlussfinazierung raus.

Für uns kommen Immobilienwert, Mieteinnahmen, Zinsen und steuerliche Aspekte in die Renditeberechnung. Erhaltungsaufwand lassen wir komplett raus, würden wir eh finanzieren, günstiger in Eigenleistung ausführen bzw. steigern ja dann wieder den Immobilienwert.  Und mit den anstehenden Kosten kann ja die neue Rendite vorab als Entscheidungsgrundlage gerechnet werden.
Weltweite Studien oder  ähnliches über Immobilienrenditen ( Kommer?) würde ich persönlich nie lesen. Bücher über energiesparende günstige Bauweisen oder richtig Immobilienfinanzierungen schon.  Hier ne Rakete Wissenschaft draus zu machen halte ich für überflüssig, außerdem passt es meist ja eh nicht aufs eigene Projekt. Wir bevorzugen z. B. Low Technik Lösungen mit sehr guter Dämmung und langlebigen Fenstern und Fassaden (z.B. Schiefer). Was will ich da  mit durchschnittliche Renditen bei Immobilien auf der ganzen Welt 🤷‍♂️

Ganz Interessanter Bericht über eine Studie zum Thema Eigenheim und Glück Beitrag. Für reflektierte Frugalisten keine neuen Erkenntnisse. Ein Eigenheim muss man sich leisten können, und es sollte kein Statussymbol sein.

Fazit:

"Materielle Werte werden tendenziell überschätzt und führen eher zu Fehlprognosen. Intrinsische Werte scheinen daher ein besserer Kompass auf der Suche nach dem Lebensglück als extrinsische", bilanziert der Forscher.

https://www.mdr.de/wissen/mensch-alltag/eigenheime-keine-garantie-fuer-gluecksgefuehle100.html#:~:text=Das%20wollten%20Wirtschaftswissenschaftler%20der%20Universit%C3%A4t,an%2C%20als%20die%20Leute%20erwarten.

Zitat von Muslime_Frugi am 26. September 2022, 10:43 Uhr

... zum Thema Eigenheim und Glück ...

Mir ist das Wichtigste, so frei und unabhängig wie möglich zu sein!

Wenn das Bewohnen einer Bude oder Hütte mit eigenem Grundbucheintrag mir mehr Freiheit und Unabhängigkeit schafft
--> kein Zwang, für die Miete Cash Flow zu generieren
--> kein Vermieter, der mich stressen kann
--> kann umbauen/am Haus basteln, wie ich lustig bin

dann nehme ich das Eigenheim

Wenn ich als Mieter mehr Freiheiten und Unabhängigkeit habe
--> keine Raten an die finanzierende Bank!
--> oder gar hypothetischer Kaufpreis generiert in Dividendenaktiendepot (mehr als) ausreichend Cash Flow um die Miete abzudecken
--> habe weniger Aufwand, wenn ich aus welchem Grund auch immer einfach woanders hinziehen will
--> bei Eigentumswohnung: kein Streß in der Eigentümerversammlung

dann miete ich lieber ...

@Rente2027

Zitat von Rente2027 am 23. September 2022, 12:56 Uhr

Bodenwert muss mit erwarteter Inflation abgezinst werden? [...]

Sorry, dass ich erst jetzt erneut antworte, aber Du hast Recht bzw. ich hätte meinen Gedanken weiter präzisieren müssen.

Im Sachert/Ertragswert-Verfahren wird der Bodenwert nicht abgezinst - völlig korrekt.

Mein Gedanke zielt(e) darauf ab, dass in dem genannten Beispiel der Bodenwert (500T€) in einem krassen Missverhältnis zum Sachwert der Immo (200T€) steht. Es kann sein, dass das so korrekt ist, aber das ist extrem unwahrscheinlich bzw. würde fast unweigerlich dazu führen, dass das Grundstück aktuell baurechtlich nicht voll ausgenutzt wird. Oder aber der Sachwert der Immobilie liegt deutlich über 200T€. Dann ist mein Gedankengang hinfällig, aber auch muslim_frugi's Rendite-Berechnung.

Das kriegen wir aber nur raus, wenn frugi einige (anonymisierte) Infos zum Objekt preisgibt, insofern hast Du Recht, da ist meine Formulierung zur Berechnung im Zusammenhang der Diskussion verkehrt oder meine Berechnung falsch.

Um es anders auszudrücken und meinen Gedankengang zu erklären: nimm' an, Du kaufst das Objekt als Investor. Würdest Du dann eine 50 Jahre alte Immo mit 200T€ Sachwert auf einem Grundstück mit 500T€ kaufen, um daraus eine Miet-Rendite ziehen zu wollen? Die alle Kosten deckt? Wohl kaum - Du würdest das Potential des Grundstücks heben (wollen/müssen). Und dann stellt sich sofort die Frage, ob es sich rentiert, die Immo noch für die RND weiter laufen zu lassen. Wenn man das tut, kommt man auf meine Berechnung - die ich gepostet habe, ohne den Vorgedanken zu formulieren.

Ein aktueller Artikel zur Mietsituation: Immobilien: Mietpreise schießen nach oben - DER SPIEGEL