Aktuelles zum Immobilienmarkt

Zitat von Privatier am 20. September 2022, 21:15 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 20. September 2022, 15:34 Uhr

 

Bei meinem Aktien- & ETF Depot sieht es übrigens wie folgt aus: Mit Basisdatum 01.01.2018 (Fixierung der Depotbank wegen der Investmentsteuerreform)

Investiertes Kapital: 658T€

Deoptwert heute: 662T€ 

Und da frage ich mich, wie du das eigentlich geschafft hast? Ich bin 50% im Plus in diesen gut 4 1/2 Jahren und das, obwohl ich 4 1/2 Jahre von der Kohle gut gelebt habe. Mein eigentliches Plus liegt also irgendwo bei 60%.

Fazit: deine Immoberechnungen sind ungenau und deine Aktienanlagen erstaunlich schlecht.

(und damit enthalte ich mich auch wieder jeglicher Immopostings...)

Zitat von Jan Veerman am 20. September 2022, 22:32 Uhr

@privatier das ist ein guter Punkt das die Eigenleistung eigentlich aus der Rendite herausgerechnet werden müsste.

Aber wie ist es denn bei anderen Anlageformen? Um in Aktien vernünftig zu investieren und eine Rendite hinzubekommen die auch nur annähernd so gut ist wie deine ist sicherlich ein ebenso hoher zeitlicher Aufwand nötig.

Fazit: Egal was man tut es sollte einem Freude bereiten dann ist die Eigenleistung auch keine Arbeit (weder bei Aktien noch bei Immos) sondern pures Vergnügen.

Vielleicht ist auch gerade dies das Geheimnis der hohen Renditen. Es sind Leute die sich intensiv in ihrer Freizeit als Hobby mit ihrer Anlage befassen und unbemerkt so viel Zeit reinstecken das am Ende die finanzielle Freiheit ganz automatisch winkt egal für welche Anlage man sich entschieden hat.

Denn wer gut in etwas ist der ist automatisch besser als der Durschnitt und wird entsprechend ernten. Und wer zu viel zu ernten hat muss irgendwann Erntehelfer einstellen. 🙂

PS: Es gibt bei Immos auch Punkte die mir keinen Spaß machen dazu zählt mit so arroganten Typen von der Bank zu reden um mal wieder einen Kredit zu bekommen. Die Typen scheinen mehr auf die Vorgaben zu achten statt auf die vorliegenden Projekte. Die meisten mit denen ich zu tun hatte haben selbst nicht investiert und schätzen meine Investments ziemlich falsch ein und wollen sich auch kein Stück inhaltlich damit beschäftigen. Bei mir machen sie 30% Mietabschläge obwohl ich seit 11 Monaten 0,0% Leerstand habe und selbst zu Coronazeiten 2020/21 die wirklich hart waren nur 2,5% Leerstand hatte.

Zitat von vodef72 am 20. September 2022, 22:57 Uhr

Damit trifft Jan Veerman des Pudels Kern!

Für mich waren Immobilien schon immer die Anlage, die mir am wenigsten Spass gemacht hat. Bin zwar froh, daß ich sie jetzt habe, Sie haben sich gut entwickelt. Wie gut genau ist mir relativ egal. Doch habe ich immer das Gefühl, daß sie eigentlich mehr Aufmerksamkeit bekommen sollten. Langfristig will ich mich darum von manchen trennen. Ich schau lieber Charts an und versuche zum richtigen Zeitpunkt auf "kaufen" oder "verkaufen" zu klicken. Und das klappt, denn auch dabei muß man ja nur besser als der Durchschnitt sein.

Zitat von konsument am 20. September 2022, 23:58 Uhr

ich kenne die Berechnungen vom Kommer nicht aber was ich nicht machen darf ist bei Immobilien Kreditkosten mit einzubeziehen und bei Aktien nicht. Das Geld für Aktien bekomme ich ja nicht geschenkt, im Gegenteil, ein Kredit für Aktienkäufe ist mit Sicherheit teurer als der für eine Immobilie. Also die Kapitalkosten müssen in beiden Fällen berücksichtigt werden. Und wenn ich die Immobilie selbst nutze sind natürlich entfallene Mietkosten einzubeziehen, denn wohnen muss man nun mal irgendwo.

Das sind für mich aber alles akademische Diskussionen, wie Jan bereits sagt sollte man das tun was man am besten kann und am liebsten macht, dann springt i.d.R. auch eine vernünftige Rendite bei raus. Eins meiner Mopeds: 1990 250 DM 2020 5.000 Euro

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. September 2022, 7:51 Uhr

Kaufpreis: 500.000

Eigenleistung: 40 Wochenenden x 2 Tage x 2 Jahre = 160 Tage. In meinem letzten Job als Berater vor nun fast 20 Jahren hatte ich einen Tagessatz von 3000 Euro. Würde also eine Eigenleistung bei mir machen von mindestens 480.000 Euro. Dann kommt noch Material dazu und 2 Jahre ohne Familie und Urlaub.

Aktueller Wert 1 Mio

Rendite nominal: 0, Rendite real: negativ

Rechnest du das bei deinen Aktien auch so?

Nehmen wir mal an dass du dich täglich,drei Stunden damit beschäftigst - investierst, Geschäftsberichte liest, dich "weiterbildest" etc.

Macht also rund alle drei Tage einen,vollen Arbeitstag...

Bei diesen monatlich 10 "Arbeitstagen" an "Eigenleistung" zum von dir erwähnten ehemaligen Tagessatz von 3000€ muss dein Depot dann also monatlich 30.000€ Zinsen abwerfen damit du eine Realrendite größer null hast!

Ist das tatsächlich so? 😉

Es ist jedenfalls die identische Betrachtungsweise. Ob man nun Börsenberichte liest oder beim Hausbau Gipskarton an die Wand schraubt ist doch egal - beides sind zeitliche Aufwendungen.

Wie sieht deine Depotbilanz aus wenn dubdas fairerweise nicht nur bei Immobilien sondern auch bei Aktien als Wertanlage mit einrecnest bzw. was bleibt von der jährlichen Dividende übrig wenn du die besagten jährlichen Eigenleistungskosten von 360.000€ rausrechnest?

vg

 

 

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. September 2022, 9:42 Uhr

Oder nochmal anders gefragt:

wenn du, @privatier am Tag sagen wir zwei Stunden "mit Aktien spielst"...

bei letztem Tagessatz von 3.000€ für sagen wir einen 10 Stunden Arbeitstag, bei dem der Tagessagtz sicherlich noch etwas zumindest inflationär gestiegen wäre ind en letzten 20 Jahren, so dass ich mal mit einem Stundensatz von 400€ rechne.

Stimmt dann folgendes?

365Tage x 2 Std. x 20 Jahre x 350€/Std. ergeben knapp 5 Millionen Euro. Die hättest du im Job bei gleichem Zeitaufwand von tägl. 2 Stunden Arbeit erhalten.

Müssen diese 5 Millionen nun erst vom aktuellen Depotstand abgezogen werden bevor vom Rest des Depots dann eine durchschnittliche Rendite errechnet werden kann so wie du es beim Eigenheim vorgerechnet hast?!

Wenn ja, dann hättest du ziemlich mies abgeschnitten wenn nach diesem Langen Investitionszeitraum jetzt nicht mindestens 10 Millionen Euro angesammelt wurden.

Das entspräche dann nach Abzug deiner Eigenleistungen einer Gesamtperformance von um die 5 Prozent p.a. Sind nur 5 Millionen im Depot, liegen wir schon bei:

Rendite nominal: 0, Rendite real: negativ

 

Aber wir immobilienfuzzis rechnen uns ja immer alles schön 😉

 

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 9:46 Uhr

Für mich immer wieder erstaunlich, wie schnell hier individuelle Themenwechsel stattfinden, bis dann zum nächsten Stichwort und dann voll drauf und viele letztlich allein ihr ausgewähltes Wissen oder des Anderen Denkfehler markieren.

Was ich als letztlich einzige Info mitgenommen habe ist diese eine Tabelle mit den 2,4% Rendite bei Immos (sorry Männer, alles andere waren Schrottbeiträge und Altherren- oder Jungdynamikerschw...vergleiche). Wie ich eingangs schrieb bzw. stark vermute gelten diese keinesfalls für ein Objekt in einer Region und dauerhaft. Da müsste sonst mein Teileigentum eine ganz andere Bewertung haben. Unter Mieteinnahmeaspekten würde ich die 2,4 Vollkostenseitig unterschreiben. Ich vermute daher, dass dies letztlich aus einer supranationalen Bewertung und Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien ist. Fazit: Liege ich derzeit bei 5% o.ä. habe ich vermutlich einen schönen Marktzyklus erwischt plus gute regionale Lage.

Zitat von MFZ73 am 21. September 2022, 10:27 Uhr

Na, dann auf zum nächsten Schwanzvergleich, wenn man schon so nett dazu eingeladen wird.

Zunächst mal die Quellen, aus der die Tabelle(n) stammen, vermutlich auch noch anderweitig bei Kommer zu finden:

Das Konzept der "Sachwertanlage": Fakten und Fantasien (gerd-kommer.de)

Die Rendite von Investments in Immobilien (gerd-kommer.de)

Um beim lustigen Argumente-Schach mithalten zu können, sollte man sich das allerdings vorher mal in Ruhe zu Gemüte führen, weil man verstehen muss, was Kommer damit überhaupt bezwecken will, nämlich den Inflationsschutz von verschiedenen Assetklassen vergleichend darzustellen. Dazu verzichtet er über alle Klassen auf eine Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten.

Zitat, Argument (3) – SWAs bieten mehr Sicherheit bei einem Zusammenbruch des „Systems“, z. B. einer schweren, chaotischen Krise der Euro-Zone oder einem Staatskonkurs, Das Konzept der "Sachwertanlage": Fakten und Fantasien (gerd-kommer.de)

Wir können allerdings für die Zwecke der Unterscheidung zwischen SWAs und Nicht-SWAs feststellen, dass die spezifischen Konsequenzen einer weltanschaulichen Ablehnung des modernen Papiergeldsystems für eine konkrete Anlagestrategie, die unweigerlich heute für die kommenden Jahre und Jahrzehnte implementiert werden muss, keineswegs „glasklar“ sind.

Es geht also darum, die Inflationsschutzfähigkeit von Aktien ggü. Gold bzw. Sachwertanlagen zu nicht-Sachwertanlagen darzustellen, wobei an anderer Stelle formuliert wird, dass prinzipiell bestimmte SWA sowohl als auch bestimmte n-SWA einen Inflationschutz bieten und auch zum (privaten) Vermögensaufbau geeignet sind. Die einen mehr, die anderen weniger.

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 9:46 Uhr

Für mich immer wieder erstaunlich, wie schnell hier individuelle Themenwechsel stattfinden, bis dann zum nächsten Stichwort und dann voll drauf und viele letztlich allein ihr ausgewähltes Wissen oder des Anderen Denkfehler markieren.

Was ich als letztlich einzige Info mitgenommen habe ist diese eine Tabelle mit den 2,4% Rendite bei Immos (sorry Männer, alles andere waren Schrottbeiträge und Altherren- oder Jungdynamikerschw...vergleiche). Wie ich eingangs schrieb bzw. stark vermute gelten diese keinesfalls für ein Objekt in einer Region und dauerhaft.

Richtig. Es sind 12 Länder, darunter vermutlich D/A/CH, aber insgesamt global verteilt. Die exakte Zusammensetzung der 12 Länder habe ich aber bisher nicht entdeckt. Die Werte sind über einen Zeitraum von 1900-2017, also 117 Jahre gemittelt, wobei Kommer in den verlinkten und anderen Präsentationen beschreibt, dass die Datenlage vor 1990 ziemlich dürftig ist.

Da müsste sonst mein Teileigentum eine ganz andere Bewertung haben.

Hat es.

Unter Mieteinnahmeaspekten würde ich die 2,4 Vollkostenseitig unterschreiben.

Kreditkosten sind hier von Kommer nicht berücksichtigt worden, um eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Assetklassen in Bezug auf die Eigenschaft als Inflationsschutz herzustellen. Gleichzeitig beschreibt er aber direkt darunter, Quelle, direkt im Anschluss an Tabelle 1: Die Rendite von Investments in Immobilien (gerd-kommer.de)

Historische Berechnungen für die USA, die Niederlande und Deutschland für die vergangenen vier Jahrzehnte deuten an, dass Fremdkapital über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg eher renditeschädlich war (Kommer, 2016, S. 61 ff.). Hier besteht eine Parallele zu Aktien: Dort lässt sich ebenfalls keine systematisch positive Auswirkung auf die Aktionärsrendite aus der Steigerung der Fremdkapitalquote auf Unternehmensebene feststellen (exemplarisch Strebulaev/Yang 2012).

 

Ich vermute daher, dass dies letztlich aus einer supranationalen Bewertung und Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien ist.

Gewerbe-Immobilien sind nicht betrachtet worden, die Zahlen beziehen sich rein auf Wohnimmobilien. Steht auch so über den "2,4%" in der Tabelle. Für eigengenutzte Wohn-Immos wurde eine Bruttomietrendite von 3,5% angesetzt.

Fazit: Liege ich derzeit bei 5% o.ä. habe ich vermutlich einen schönen Marktzyklus erwischt plus gute regionale Lage.

Zunächst mal ist das so korrekt, speziell für den Bereich D/A/CH sind die Immo-Preise seit 2007 erheblich gestiegen, während das in anderen Welt- und auch europäischen Regionen nicht so stark passiert ist bzw. gar stagnierende Preise zu beobachten sind. Ebenfalls bei Kommer nachzulesen.

Deshalb muss es in D für Immos aus den letzten 15 Jahren auch eine signifikante Differenz zu einem globalen Mittelwert der letzten 117 Jahre geben. Was Kommer auch schon beschrieben hat.

Wenn man da aber auf den gleichen Wert kommt ... sollte man halt mal merken, dass an der Rechnung was nicht stimmen kann.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 10:36 Uhr

Zitat von Privatier am 20. September 2022, 21:15 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 20. September 2022, 15:34 Uhr

 

Bei meinem Aktien- & ETF Depot sieht es übrigens wie folgt aus: Mit Basisdatum 01.01.2018 (Fixierung der Depotbank wegen der Investmentsteuerreform)

Investiertes Kapital: 658T€

Deoptwert heute: 662T€ 

Und da frage ich mich, wie du das eigentlich geschafft hast? Ich bin 50% im Plus in diesen gut 4 1/2 Jahren und das, obwohl ich 4 1/2 Jahre von der Kohle gut gelebt habe. Mein eigentliches Plus liegt also irgendwo bei 60%.

Fazit: deine Immoberechnungen sind ungenau und deine Aktienanlagen erstaunlich schlecht.

(und damit enthalte ich mich auch wieder jeglicher Immopostings...)

Bitte komplett zitieren! Ich habe dein Zitat um den Satz "(...)Eine jährliche Rendite ist nicht zu ermitteln. Der Großteil (2/3) wurden die letzten 2 Jahre investiert. Die Dividendenrendite liegt bei knapp 3%.(...)" ergänzt, genaugenommen, habe ich die Hälfte die letzten 4 Monate investiert. Damit ist die Vergleichsrechnung deines Portfolios  leider "ungenau"

 

Zitat von Privatier am 20. September 2022, 21:07 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 20. September 2022, 16:54 Uhr

Das Schreiben hier macht wirklich keinen Spaß mehr. Die Konversation ist enorm anstrengend und nervenraubend.

@muslime_frugi weil du dich mit den Argumenten nicht auseinandersetzen willst. Aber dadurch werden sie nicht falscher. Beispiel: du kannst doch nicht schreiben "Viel Eigenleistung und eine Hand hilft der anderen (wie es früher üblich war)." und das dann völlig ausblenden. Da kenne ich auch genug Leute: selbstständig, dann noch 2 Jahre jedes Wochenende 20 Stunden Eigenleistung (mindestens) reingesteckt und sich dann über eine Top Rendite gefreut. Da lügt man sich doch in die eigene Tasche. Warum stellst du nicht einfach eine offene und transparente Berechnung auf?

Ich würde da zB bei meinem Bekannten folgende Berechnung aufmachen (exemplarisch, die Zahlen sind nicht ganz korrekt) ohne Berücksichtigung der Zinskosten, die kommen noch dazu:

Kaufpreis: 500.000

Eigenleistung: 40 Wochenenden x 2 Tage x 2 Jahre = 160 Tage. In meinem letzten Job als Berater vor nun fast 20 Jahren hatte ich einen Tagessatz von 3000 Euro. Würde also eine Eigenleistung bei mir machen von mindestens 480.000 Euro. Dann kommt noch Material dazu und 2 Jahre ohne Familie und Urlaub.

Aktueller Wert 1 Mio

Rendite nominal: 0, Rendite real: negativ

Die Einsparungen durch Eigenleistung, die sog. Muskelhypothek: Wieviel man durch Eigenleistung beim Hausbau wirklich sparen kann | Nachricht | finanzen.net wird oft überschätzt. Wenn man damit 15% der Baukosten einsparen kann ist das sehr viel.

In dem Beispiel des Hauses meiner Eltern ist es in der Tat so, dass bei den Gesamtkosten von 75k€ von 1979 die Kosten für das Grundstück 15k€ betragen haben und folglich die gesamten Baukosten 60k€. Ein unbebautes Grundstück in der Größe hat heute einen Marktwert von 500k€. Die Wertsteigerung des Grundstückes in den 42 Jahren macht eigentlich den Hauptteil 8,7% aus. Unterstellt man durch eine komplette Vergabe an Handwerker damalige Mehrkosten von 1/3, so hätten die Kosten 80k€ anstatt 60k€ betragen. Die Gesamtrendite wäre in dem Beispiel bei Komplettvergabe von 5,46% auf 4,87% gesunken.

Dies zeigt wie entscheidend der Standort und die Lage ist. In guten Lagen ist die Gebäudesubstanz real negativ, in schlechten Lagen noch viel deutlicher. Die Berechnung von Kommer ist ein Durchschnittswert, sprich Kopf im Backofen und Füße im Gefrierfach und in der Mitte 37°C, oder im Aktienspeach Einzelaktie gegen Marktdurchschnitt.

Deine Berechnung oben verstehe ich mathematisch. Der inhaltliche Bezug zum Thema fehlt mir völlig.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 10:58 Uhr

@mfz73: Offen gestanden habe ich mir jetzt deinen letzten Post samt Links nicht im Detail durchgelesen. Desweiteren hab ich auch die Bücher von Herrn Kommer nicht komplett gelesen. Ich halte das wissenschaftlich für sehr seriös. Ich wollte jedoch zu keinem Zeitpunkt die Hypothese von Herrn Kommer falsifizieren noch verifizieren. Eine Abweichung zu Kommer habe ich beim wiederholten Lesen dann tatsächlich festgestellt, nämlich dass meine Renditezahlen die Mietrendite nicht impliziert. Also wie du richtig geschrieben hast weichen meine noch stärker von den Kommerschen 2,4% ab.

Jedenfalls schön, dass wir uns unter erheblichem Energieeinsatz darauf einigen können, dass Fremdkapitalkosten keine Rolle spielen. Wäre fast schon eine Entschuldigung wert.

Vielmehr wollte ich lediglich mit ein paar realen Beispielen dem genannten Beispiel von @absprung_2020 folgen, in dem Glauben, dies könnte interessant sein. Es tut mir leid wenn das bei dem ein oder anderen so schlecht ankam.

Neben meinen eigenen Beispielen wollte ich lediglich die Tabelle mit den Realrenditen der Asset Klassen von Kommer als Info ergänzen. Ich habe überhaupt kein Interesse an Kampf, Vergleichsdenken oder irgend eine Überhebung zu anderen Foristen oder  Anlegerklassen.

Zurück zur eigentlichen Auseinandersetzung: Es geht mir um den Umgangston und das Themen Sortieren und vermischen. Dies strengt mich so sehr an, dass es mir die Lust am Austausch nimmt.

Es gibt eben kein wahr oder unwahr. Leere ist Form und Form ist Leere. Vielleicht wäre das Catuskoti ein faszinierender Weg?

 

Zitat von konsument am 21. September 2022, 11:37 Uhr

@absprung_2020: interessant an Ihrem Vergleich bzw. der Langfristbetrachtung finde ich, das es das Haus seit 1801 gibt, also welches Asset besitzt nach so einem langen Zeitraum noch einen Wert abgesehen von Gold, ist das für Papiergeld und Aktien nach 2 Weltkriegen und diversen Währungsreformen überhaupt ermittelbar? Abgesehen davon finde ich Zeiträume, welche über das eigene Leben hinausgehen, nicht zielführend. Das Timing ist ja ohnehin entscheidend bei allen Anlageformen, was nützen mir historische Daten der  letzten 10-15 Jahre, wenn der Immobilienboom aktuell vorbei zu sein scheint und die Aktienmärkte stagnieren. Wenn ich zum falschen Zeitpunkt in die Assets ein- und aussteige habe ich in beiden Fällen ins Klo gegriffen.

@frugi85: völlig richtig, darüber bin ich auch gestolpert, Eigenleistung muss ich in beiden Konstellationen berücksichtigen. Und es darf nicht der Tagessatz von 3 Tsd. genommen werden, das ist der Satz den das Unternehmen abrechnet und nicht das was der Berater bekommt. Dann würde das Monatsgehalt ja bei 60 Tsd. und das Jahresgehalt bei 720 Tsd. liegen, wenn dem so wäre würde der Privatier jetzt nicht in einer Mietwohnung hocken ... duck und weg 😉

Ich würde mir ohnehin die Daten immer selbst individuell anschauen, eine Rechnung aufstellen und meine Schlüsse ziehen. Und dann natürlich meine eigenen Neigungen und Interessen berücksichtigen. Da gibt es kein schlecht oder gut. Ich habe mir bspw. vor 2 Jahren einen Mercedes Oldtimer gekauft, einfach weil es mich mehr interessiert und ich mich damit gerne beschäftige. Ein Aktienkauf interessiert mich nicht. Die Wertentwicklung des Oldtimers wird gut sein, da bin ich mir aufgrund meiner Kenntnisse und Markteinschätzung ziemlich sicher. Bei einer Aktie könnte ich es überhaupt nicht beurteilen.

Meine Immobilie habe ich ohne EK erworben und mit dem Kredithebel aus dem Nichts 161 Tsd. generiert, bei Vollkostenbetrachtung inkl. Zins und Instandhaltung 85 Tsd. Um unter denselben Voraussetzungen die Performance mit Aktien zu erreichen, hätte ich kreditfinanziert 145 Tsd. anlegen müssen über 12 Jahre und davon eine vergleichbare Kaltmiete abziehen. Zum einen wäre der Kreditzins, sofern ich dafür überhaupt einen Kredit für den Erwerb bekommen sollte, deutlich höher als bei einer Immobilie, zum anderen sind die Erträge aus der Immobilie steuerfrei, Kapitalerträge werden m.W. mit 25% besteuert. Das Beispiel einmal zur Anschauung, das mir in meinem Fall eine historische Betrachtung von Renditen überhaupt nicht weitergeholfen hätte.

Zitat von MFZ73 am 21. September 2022, 13:53 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 10:58 Uhr

Zurück zur eigentlichen Auseinandersetzung: Es geht mir um den Umgangston und das Themen Sortieren und vermischen. Dies strengt mich so sehr an, dass es mir die Lust am Austausch nimmt.

Nein, Du beharrst darauf, behaupten zu dürfen, dass 1+1=3 sei und beschwerst Dich dann über die Umgangsformen, wenn man Dir erklärt, dass an der Rechnung was nicht stimmen kann. Obendrein erwartest Du, dass Du zunächst nur nackte Zitate und Zahlen, später einzelne Tabellen aus Quellen herauspflücken darfst, ohne die Quellen zu nennen, ohne die grundlegende Intention der dahinterstehenden Präsentation zu erläutern und musst nun zugegeben, dass ich - nachdem ich mir die Mühe gemacht habe, die Quellen ausfindig zu machen - natürlich Recht habe, dass an Deinen Beispielen ... sagen wir mal ... leichte Abweichungen zur Schlussfolgerung existieren.

Nennst mich aber einen Beispielsortierer, was am Ende auch nur nachgeplappert ist. Und ich soll mich dafür entschuldigen.

Umgangsformen? - Deine Umgangsformen sind eine einzige Katastrophe.

Zur Sache mit dem Diskussionsstrang:

Absprung beschreibt, dass seine Immo - nach seiner Kalkulation - heute kaufkraftbereinigt etwa 10 Mio €, mit Sanierungen 13 Mio € wert sein müsste. Den aktuellen Marktpreis taxiert er aber auf ca. 2,5-3,0 Mio. Euro.

Und jetzt machen wir mal was total Spannendes.

Wir nehmen jetzt mal die durchschnittliche globale bevölkerungsgewichtete Preisentwicklung in Höhe von 0,9% von Kommer und rechnen die auf den notariellen Kaufpreis von 100.000 M resp. 800.000 € drauf.

Dann kommt man auf einen Wert von ca. 2,6 Mio Euro - der mit allerlei Unsicherheiten behaftet ist. Aber gar nicht so weit weg vom Marktwert, den Absprung_2020 nennt und der vermutlich plausibel ist..

Jetzt werdet ihr argumentieren ... "JAAAA, aber so darf man das doch gar nicht rechnen! Du vergisst die Bruttorendite und Instandhaltung!"

Darf man aber doch. Macht Kommer nämlich auch. Die Bruttorendite/Nettorendite wird schließlich jedes Jahr vom Eigentümer abgezogen und nicht (vollständig) re-investiert, sondern für Kredite und Instandhaltung oder persönlichen Gewinn verbraucht. Übrig bleibt dann als Wertsteigerung nur die vorgenannte Wertentwicklung von 0,9%. Die zugegeben mit großen Unsicherheiten behaftet ist - aber auf 10 oder gar 13 Mio € kriegt man es definitiv nicht hingerechnet, eher nach unten auf 1,8-2,0 Mio €.

Da liegt also auch bei @Absprung_2020 der Hase im Pfeffer - bei so langen zeitlichen Betrachtungen (und dünner Datenlage, D/AT ist ausdrücklich nicht in Kommers Index enthalten, habe ich gerade noch gefunden) kann man nicht einfach mit 2% Wertsteigerung rechnen und vor allem darf man nicht noch 3 Mio für Instandhaltung draufschlagen, weil die bestenfalls werterhaltend sind, s.o.

Seine Quintessenz ist daher ebenfalls mit erheblichen Fragezeichen zu versehen.

Bleibt die Frage mit den Kreditkosten.

Für lange Zeitreihen in Verbindung mit der von Kommer gewählten Fragestellung kann man das ausblenden, wobei mich interessieren würde, wie es aussähe, wenn man die Kreditkosten mit einbezieht, auch in der langen Betrachtung. Er beschreibt aber auf keinen Fall, dass die Kosten egal sind, sondern eindeutig ... renditeschädlich. Die Werte würden sich also alle nach unten bewegen.

Stellt sich natürlich aber hier im Forum die Frage, ob eine solch lange Betrachtung für den potentiellen Erwerber einer Immo sinnvoll ist? Selbst wenn man von einer 50-jährigen Nutzung (und Lebenserwartung) ausgeht, hat man im Durchschnitt in D den Kredit für 25 Jahre an der Backe, also etwa die halbe (eigene) Nutzungsdauer.

Kreditkosten belaufen sich bei einer Finanzierung von 250T€ über 25 Jahre zu 3,0% auf ca. +100T€, also ca. 40% des Finanzierungsbedarfs zzgl. Kaufnebenkosten.

Und die willst Du jetzt ernsthaft einfach so unter den Tisch fallen lassen? So wie Du das auch ganz offensichtlich bei der Renditeberechnung Deiner Beispiele gemacht hast? Weil das für lange Zeitreihen und eine spezielle, eher theoretische Fragestellung legitim ist? Wollen wir mal ganz kurz eruieren, was Deine Eltern an Zinsen gezahlt, wenn Sie denn teilfinanziert haben?

Entwicklung der Hypothekenzinsen 1972 - 2017, hypzins1.htm (windsurf-schmidt.de)

Klar, kein Problem, nehmen wir raus und Instandhaltungskosten von 20T€ über 52 Jahre sind auch realistisch. Kommer, den Du ausdrücklich für seriös hältst, setzt an der Stelle 1,0% an - pro Jahr.

Oder man dreht die Frage einfach um, gesteht Dir zu, dass Du ohne Kreditkosten rechnest, stellt dann die logische Ergänzungsfrage, was denn die Finanzierung des jeweiligen Beispielobjekts gekostet hat? Und landet damit wieder bei meiner ersten Frage.

Denn das ist schließlich der Preis für die Eintrittskarte ins kreditkostenfreie 2,4%-Inflationsschutzgebiet Immobilie.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 15:05 Uhr

Gegenspielsortierer nicht Beispielsortierer. Nicht zu verwechseln mit dem Gleichspielsortierer.

Zitat von Privatier am 21. September 2022, 15:14 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 10:36 Uhr

 

Deine Berechnung oben verstehe ich mathematisch. Der inhaltliche Bezug zum Thema fehlt mir völlig.

Das war ein zugegebenermaßen überspitztes, und auch nicht ganz korrektes Beispiel Kosten übertrieben einzubeziehen, weil andererseits hier die meisten aus dem Immobereich dazu neigen, Kosten und Aufwände eher unter den Tisch fallen zu lassen. Das sollte nur der Illustration dienen und zum Nachdenken anregen.

Zitat von Privatier am 21. September 2022, 15:16 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 10:58 Uhr

Es geht mir um den Umgangston und das Themen Sortieren und vermischen. Dies strengt mich so sehr an, dass es mir die Lust am Austausch nimmt.

 

Und warum postest du dann unter "aktuelles zum Immobilienmarkt" irgendwelche komischen, persönlichen Aktienrenditen, die nichts mit dem Thema zu tun haben und auch überhaupt nicht nachzuvollziehen sind? Das strengt mich wirklich an. Warum? Und wenn man dann was dazu schreibst fängst du an rumzuheulen. Verstehe ich nicht...

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 15:31 Uhr

Sorry abermals, aber wie langweilig sind denn Buchanalysen, oder muss noch jemand seine Bachelor Arbeit schreiben? Kommer kenn ich nicht, habe ich daher auch nicht gelesen, die Bruchstücke die ich hier aber wahrgenommen habe scheinen auch wenig lesenswert. Zumindest nicht so interessant, dass man da nach eigenem Nachdenken oder besser "eigenem doing" nicht selbst drauf kommt. Was nützt mir denn eine Info über Immos aus 12 Ländern, die nicht mal genannt werden. Der meiste kauft ein, zwei oder max. 3 Wohnungen, meist in der gleichen Region. Info-Mehrwert für die eigene Invest- Entscheidung also null. Lese derzeit Narrows von Ann Petry, denn das Ziel sollte doch sein den eigenen Horizont möglichst weit aufzuziehen und nicht durch Infodetailschrott ablenken lassen.

Daher noch ein übergeordneter Gedanke, @muslime_frugi : Langfristige Immowertsteigerungen eines Objekts (über mehr als 20 oder 30 Jahre) sind letztlich nicht realistisch. Extrembeispiel: Das quasi älteste Haus der Welt müsste ja sonst das teuerste sein, oder etwas allgemeiner: Altbau meist teurer als Neubau. Dass das nicht so ist liegt letztlich daran, dass ein Altbau niemals teurer werden kann als der Bau des gleichen Hauses (mit modernen Baumaterialien) am gleichen Ort. Wertsteigerungen einer Bestandsimmobilie müssen sich logischerweise immer an der Baukostenentwicklung für eine Ersatzbeschaffung des Bestands orientieren. Gleichzeitig wird aber im Bestand gelebt, also ein Renovierungsbedarf erzeugt, der im Vergleich zu einem Neubau gleicher Lage wertmäßig abgezogen werden muss.

Somit würde ich mal die Torheit besitzen eine Formel aufzustellen:

W (Wert aktuell der Bestandsimmobilie) = E (Errichtungskosten (aktuell) eines identischen Nachbaus) - S (Sanierungsbedarf sowie Qualitätsunterschied Bestand vs. identischem Neubau) +/- X

X steht für aktuelle Abweichung durch Marktschwankungen wegen hoher oder niedriger Nachfrage.

Es ist doch wie am Aktienmarkt: Der Bestandswert kann durch Angebots-oder Nachfrageschwankungen mal etwas höher oder niedriger ausfallen,  aber niemals deutlich über den aktuellen Erstellungskosten einer identischen Neuimmobilie. Kurzum: Baukostenentwicklung im Auge behalten.

 

 

Zitat von MFZ73 am 21. September 2022, 16:18 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 21. September 2022, 15:05 Uhr

Gegenspielsortierer nicht Beispielsortierer. Nicht zu verwechseln mit dem Gleichspielsortierer.

Du kannst Dir auf einer nach oben offenen Richterskala in 133 Jahren nicht ausmalen, wie sch***-egal mir das ist.

Nenn' mich wie Du willst, es beweist jedes Mal, dass Du über Dinge sprichst, die Du nicht durchdrungen hast. Und auch gar kein echtes Interesse daran, es zu verstehen.

Wie gesagt, Deine Diskussionskultur ist eine einzige Katastrophe.

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 15:31 Uhr

Sorry abermals, aber wie langweilig sind denn Buchanalysen, oder muss noch jemand seine Bachelor Arbeit schreiben? Kommer kenn ich nicht, habe ich daher auch nicht gelesen, die Bruchstücke die ich hier aber wahrgenommen habe scheinen auch wenig lesenswert.

Wenn jemand Kommer zitiert, ist es wohl legitim, sich darauf zu beziehen und den Zusammenhang zu beleuchte, in dem die Aussage getroffen wird. Wenn man daran - wenn es einem schon in homöopathischen Schritten - vorgekaut wird, kein Interesse hat, was sagt das dann aus? Und was soll wieder der hochgradig dumme Hinweis auf eine etwaige Bachelor-Arbeit? Geht's einfach nicht ohne so einen Schmarrn?

Zumindest nicht so interessant, dass man da nach eigenem Nachdenken oder besser "eigenem doing" nicht selbst drauf kommt.

Interessanter Ansatz. Warum bist Du nach Deiner Berechnung von 10-13 Mio ggü. dem Marktwert von 2,5-3 Mio dann nicht stutzig geworden?

Was nützt mir denn eine Info über Immos aus 12 Ländern, die nicht mal genannt werden. Der meiste kauft ein, zwei oder max. 3 Wohnungen, meist in der gleichen Region. Info-Mehrwert für die eigene Invest- Entscheidung also null.

Das sieht muslime_frugi völlig anders und er hat ja direkt auf Dein Beispiel geantwortet.

Daher noch ein übergeordneter Gedanke, @muslime_frugi : Langfristige Immowertsteigerungen eines Objekts (über mehr als 20 oder 30 Jahre) sind letztlich nicht realistisch.

Eine gewagte These.

Extrembeispiel: Das quasi älteste Haus der Welt müsste ja sonst das teuerste sein, oder etwas allgemeiner: Altbau meist teurer als Neubau. Dass das nicht so ist liegt letztlich daran, dass ein Altbau niemals teurer werden kann als der Bau des gleichen Hauses (mit modernen Baumaterialien) am gleichen Ort. Wertsteigerungen einer Bestandsimmobilie müssen sich logischerweise immer an der Baukostenentwicklung für eine Ersatzbeschaffung des Bestands orientieren. Gleichzeitig wird aber im Bestand gelebt, also ein Renovierungsbedarf erzeugt, der im Vergleich zu einem Neubau gleicher Lage wertmäßig abgezogen werden muss.

Du solltest Dich (nach Deinem Bachelor) irgendwo an einer Uni als Professor für Wertermittlung bewerben - die werden von Deinen Thesen sicher begeistert sein.

Somit würde ich mal die Torheit besitzen eine Formel aufzustellen:

W (Wert aktuell der Bestandsimmobilie) = E (Errichtungskosten (aktuell) eines identischen Nachbaus) - S (Sanierungsbedarf sowie Qualitätsunterschied Bestand vs. identischem Neubau) +/- X

X steht für aktuelle Abweichung durch Marktschwankungen wegen hoher oder niedriger Nachfrage.

Es ist doch wie am Aktienmarkt: Der Bestandswert kann durch Angebots-oder Nachfrageschwankungen mal etwas höher oder niedriger ausfallen,  aber niemals deutlich über den aktuellen Erstellungskosten einer identischen Neuimmobilie. Kurzum: Baukostenentwicklung im Auge behalten.

Na klar. Statt sich an vorhandenen Bewertungsrichtlinien zu orientieren, erfindest Du einfach eine Neue. 😉

(208) Hey, Pippi Langstrumpf (Main Title) - YouTube

Zitat von Absprung_2020 am 21. September 2022, 17:08 Uhr

@mfz73

Den anderen zuliebe bitte am Textverständnis arbeiten. Was Sie behaupten hat doch alles nicht stattgefunden. Wenn ich schreibe was mein Objekt wert ist aber dann sage, dass das sicherlich keine 2% Wertsteigerung entspricht.... und Sie jetzt schreiben das hätte mir auffallen müssen das es keine 2% sind. Was für ein Quatsch ist denn das dann wenn ich es selbst war der diese Abweichung beschrieben hat? Haben Sie eigentlich auch eigene Gedanken oder können Sie nur bei anderen deren Aussagen (möglichst missverstehend) zerlegen?

Daher meine Bitte: Gehen Sie doch der Einfachheit halber davon aus, dass ich, Absprung_2020 der dümmste aller Menschen und erst recht Investoren  bin. So doof im Alltag, dass es nur Zufall sein kann, dass Darwin mich nicht längst zu sich geholt hat. Ich bin so unfassbar dumm,  dass ich nix kapiere und somit auch nicht in der Lage  zu verstehen was Sie schreiben. Ersparen Sie sich die Mühe mir Dummkopf noch zu schreiben oder auf meine Idiotien zu reagieren. Danke.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. September 2022, 19:55 Uhr

Mkin @absprung_2020

Es ist doch wie am Aktienmarkt: Der Bestandswert kann durch Angebots-oder Nachfrageschwankungen mal etwas höher oder niedriger ausfallen,  aber niemals deutlich über den aktuellen Erstellungskosten einer identischen Neuimmobilie. Kurzum: Baukostenentwicklung im Auge behalten.

Würde ich theoretisch zustimmen, praktisch müsste dann ein Haus im Speckgürtel von München das gleiche kosten wie in der ostfriesischen Pampa. So ist es aber nicht.

Während das Kaffige Dorfhaus in der Tat wohl den Bauwert von z.b. 400.000€ trägt, kriegt man die gleiche Bude in München nicht für unter 2 Millionen...

Entsheidend ist also auch die Lage innerhalb einer Infrastruktur. Da kann der Nachfragewert auch nachhaltig deutlich über den Errichtungskosten liegen. Ursache sind hier ja v.a. die hohen Grundstückspreise die den Wert bestimmen, so dass das Neubau ujd Altbau im Gesamtwert der Liegenschaften viel Enger zusammen liegen. Hier aufm Dirf kostet der Quadratmeter Bauland unter 100€, der Wuadratmeter Wohnfläche 3000. in München der Quadratmeter Grundstück 10.000 € und die Hütte pro qm vielleicht 4000 im Bau. Das Grundstück wichtet hier also hundert Mal mehr. Das lässt deine Formel leider platzen würde ich meinen :-/

Die kann nur dort funktionieren, wo Grundstückspreise die untergeordnete Rolle spielen.

vg