Zitat von Privatier am 5. Januar 2022, 19:58 Uhr

Ernstgemeinte Frage?

Da fallen mir so viele Punkte zu ein, dass ich gar nicht weiss, wo ich anfangen und aufhören soll:

• wo bekommst du denn aktuell 7% sicher nach Steuern und Transktionskosten?
• Du solltest auch die Inflation berücksichtigen
• Was machst du mit deinem 100.000 Kredit, wenn deine Aktien nach einem Jahr nur noch einen Buchwert von 30.000 haben?
• Ja, du könnstest von 40 TERU ausgehen, aber vor Steuern und sonstigen Ausgaben wir Krankenkasse
• Und die 40 TERU sind in 34 Jahre natürlich nur ein Bruchteil von den heutigen 40 TERU wert (vor allem bei den aktuellen Inflationsraten)

Zitat von Matze am 5. Januar 2022, 20:47 Uhr

• Durchschnittswerte aus der Vergangenheit: SP500 hat seit 150 Jahren mehr gemacht...
• Kredit muss ja nicht mit dem Depot gekoppelt sein. Als Sicherheit kann man sein Einkommen einsetzen (Ratenkredit über die Bank "zur freien Verwendung").
• Wenn der Buchwert nach einem Jahr in den Keller fällt ist es doch ziemlich egal, weil ich eh 34 Jahre warte.
• 40.000 € um die gesetzliche Rente aufzubessern. (aktuell kann man doch nach frühestens 35 Jahren Rente beziehen. Wenn ich sogar 45 Jahre warte ist das Depot noch fetter...)

Ich rede hier vom Normalbürger, kein FIRE, kein Frugalist. Einfach ein Invest neben GRV, welches ich schon in sehr jungen Jahren heftig pushen kann. Sobald ich den Kredit dann durch mein normales Einkommen getilgt habe, kann ich mein Normal-Lifestyle-Inflationsleben leben ... Haus, Hund, Auto ... mir ging es rein um die Mathematik dahinter.

Zitat von Privatier am 5. Januar 2022, 22:01 Uhr

Zitat von Matze am 5. Januar 2022, 20:47 Uhr

• Wenn der Buchwert nach einem Jahr in den Keller fällt ist es doch ziemlich egal, weil ich eh 34 Jahre warte.

Du bekommst doch keinen Kredit über 34 Jahre oder was soll der Quatsch...

Zitat von exitus2022 am 5. Januar 2022, 22:06 Uhr

Zitat von Matze am 5. Januar 2022, 20:47 Uhr

• Durchschnittswerte aus der Vergangenheit: SP500 hat seit 150 Jahren mehr gemacht...
• Kredit ... Als Sicherheit kann man sein Einkommen einsetzen (Ratenkredit

Was macht Herr Oberschlauredner, wenn er in 5 Jahren arbeitslos wird und die Bank ne andere Sicherheit will?

Und wenn die Bank in den 2030er Jahren (wie italienische Banken für Lire-Kredite in den 1970er Jahren) 15 oder 19 % Zins verlangen?

Zitat von Gelöschter Benutzer am 6. Januar 2022, 2:46 Uhr

• Warum zur Hölle leiht sich nicht jeder Arbeitnehmer direkt nach seiner Probezeit im Erstjob (nach Ausbildung) einfach 100.000 € und macht das?

Vielleicht bist du ein schlaues Kerlchen und legst dein Geld gut an so dass dein Plan aufgeht. Allerdings, es ist dir vielleicht aufgefallen, gibt es aber nicht nur schlaue Kerlchen sondern auch solche die die Kohle einfach verkloppen oder beim Anlegen scheitern würden. Eine Bank findet es in so einem Fall toll wenn sie dir etwas mit gleichem Wert wegnehmen kann wenn du dich nicht an die Abmachung holst weil man dort nicht genau weiß ob du klug oder blöde bist. Wenn aber nichts zu holen ist wäre das doof gelaufen und nach einer kurzen Privatinsolvenz ist alles wieder gut für DICH, nicht aber für die Bank die dann auf den 100.000€ Verlusten sitzen bleibt. Daher hat man sich dort entschieden, dass man dir einen nicht zweckgebundenen Bargeldkredit nur dann für dolle hohe Zinsen anbietet wenn du so viel verdienst dass du ihn eigentlich gar nichts brauchst ( du also blöde bist aber dennoch gut verdienst) oder eben für Immobilien - denn die kann man prima wegnehmen und in der Regel auch noch Gewinn damit machen ( so rechnet man das dort jedenfalls vorher aus).

Wenn man das tun möchte was du vor hast, dann muss man etwas um die Ecke denken.

Einfach gesagt geht das so:

Für etwa 500.000€ eine vermietete Immobile bauen und dafür einen Kredit aufnehmen. Das gefällt der Bank, da sie dir das Haus nehmen kann wenn du pleite gehen solltest. Nun hast du ein tolles vermietetes Haus, wolltest aber eigentlich Bargeld zum investieren. Also musst du deinen Tilgungsplan so legen, dass du die ersten 5 Jahre der Laufzeit nur Zinsen aber noch keine Tilgung zahlst. Da du mit deinem eigentlichen Plan im Hinterkopf nun vier Jahre lang Sonderafa geltend machst, musst du die Mieteinnahmen nicht versteuern und kannst die dadurch innerhalb dieser Zeit entstehenden Einnahmenabzüglich der Zinsen behalten. Diese gut 100.000€ investierst du dann wie geplant in deine Aktien. Da du schlau warst (und ohnehin verkaufen willst und daher möglichst niedrige Zinsen bei kurzer Zinsbindungs-Laufzeit aber langer Tilgungszeit wählst) und nur 10 Jahre Zinsbindung vereinbart hast, musst du die Immobilie nun nur noch weitere 5 Jahre behalten in der sich Tilgung und Mieteinnahmen ausgleichen. Nach steuerfreiem verkauf nach 10 Jahren hast du es dann geschafft. Etwas Wertsteigerung und 5 Jahre Tilgung bringen ggf. nochmal einen "Gewinn" in gleicher Größenordnung, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit beim verkauf aber keinen Verlust.

Alles weitere dann wie von dir beschrieben. Funktioniert prima, ich mache es selbst so. Allerdings waren mir 100.000€ den Aufwand nicht wert, habe daher direkt für 1,5 Millionen gebaut damit wenigstens 300.000€ zum investieren bleiben. So habe ich die Million schon in 10 Jahren und nicht erst in 34.

Warum aber auch DAS nicht alle Bürger so machen verstehe ich auch nicht. Nunja - nun habe ich hier im Internet erklärt wie es funktioniert, vielleicht revolutioniert das die Zukunft der heranwachsenden Generation 😉

 

 

 

Zitat von Privatier am 6. Januar 2022, 8:10 Uhr

Zitat von Frugi85 am 6. Januar 2022, 2:46 Uhr

 

Warum aber auch DAS nicht alle Bürger so machen verstehe ich auch nicht. Nunja - nun habe ich hier im Internet erklärt wie es funktioniert, vielleicht revolutioniert das die Zukunft der heranwachsenden Generation 😉

 

 

 

• Vielleicht weil das wildes Gezocke ist und ordentlich nach hinten losgehen kann - du hast eben Glück gehabt
• Vielleicht weil du in einer außerordentlichen Phase in den letzten 10 Jahren sozialisiert wurdest das aber in den nächsten Jahren auch ganz anders laufen kann
• Vielleicht weil nicht jeder sich arbeitslos melden möchte um dann monatelang bzw. jahrelang durchzuarbeiten
• Vielleicht weil nicht jeder plant sich von seinem schiefgegangenen Zock auf Kosten der Allgemeinheit per Privatinsolvenz zu befreien
• Vielleicht weil sich nicht jeder mit seinen Mietern rumärgern und den Hausmeister spielen möchte?

Zitat von Gelöschter Benutzer am 6. Januar 2022, 12:05 Uhr

Warum aber auch DAS nicht alle Bürger so machen verstehe ich auch nicht.

Oha, ich hatte nicht vermutet dass das jemand hier nicht als Humor verstehen würde

Es ist ja eben NICHT trivial und einfach sondern sehr komplex.

Mit Glück und Zock hat das aber dennoch wenig zu tun, eher mit guter Portion MUT, zweijähriger akribischer Planung, viel Fleiß, Schweiß und Durchhaltevermögen.

Als ob Banken jedem konzeptfreien Horst 1,5 Millionen rüberschieben würden. Das kann nicht jeder einfach mal so machen - und machen KÖNNEN schon gleich gar nicht. Ich spare mir da weitere Erklärungen, deine Contra-Liste kömnte ich noch kräftig erweitern...

 

vg

 

 

 

Zitat von Arnim am 6. Januar 2022, 13:32 Uhr

Zitat von Matze am 5. Januar 2022, 20:47 Uhr

Ich rede hier vom Normalbürger, kein FIRE, kein Frugalist. Einfach ein Invest neben GRV, welches ich schon in sehr jungen Jahren heftig pushen kann. Sobald ich den Kredit dann durch mein normales Einkommen getilgt habe, kann ich mein Normal-Lifestyle-Inflationsleben leben ... Haus, Hund, Auto ... mir ging es rein um die Mathematik dahinter.

Grundsätzlich machen wir hier alle ja nichts anderes. Jeder, der an der Börse investiert ist, macht das aus einem gewissen Erfahrungsschatz und Erwartungswert - und der hat uns bei einem weltweiten Index wie z. B. dem MSCI World nunmal ca. 7 % Rendite (inflationsbereinigt ca. 5 %) in der Vergangenheit gebracht. Am Ende der 34 Jahre kämen dann ungefähr 0,5 Millionen € inflationsbereinigt raus (Wenn man von einem 0%-Zins-Kredit ausgeht). Wären nach der 4%-Regel immer noch stattliche inflationsbereinigte 20.000 € (vor Steuer).

Wie aber bereits von den Mitforisten beschrieben gibt es natürlich viele gute Gründe für eine Bank, einen solchen Kredit jedem Normalbürger zu verwehren. Unabhängig davon wäre er in der Vergangenheit auch aufgrund der hohen Zinsen überhaupt nicht rentabel gewesen, wenn dort teilweise zweistellige %-Sätze abgerufen wurden.

Ich selbst überlege jedenfall auch immer wieder, ob ich nicht mit einem Kredithebel meine Rendite steigern möchte.. ich denke aber, dass es ein Gedankenexperiment bleiben wird ; )

Als Frugalist gibt es schließlich genügend Möglichkeiten die ersten 100.000 € innerhalb relativ kurzer Zeit selbst zu sparen und "risikolos", da nicht über Kredithebel erwirtschaftet, 34 Jahre anzulegen.

Zitat von PanameraFlow am 6. Januar 2022, 15:54 Uhr

Zitat von Frugi85 am 6. Januar 2022, 2:46 Uhr

• Warum zur Hölle leiht sich nicht jeder Arbeitnehmer direkt nach seiner Probezeit im Erstjob (nach Ausbildung) einfach 100.000 € und macht das?

Vielleicht bist du ein schlaues Kerlchen und legst dein Geld gut an so dass dein Plan aufgeht. Allerdings, es ist dir vielleicht aufgefallen, gibt es aber nicht nur schlaue Kerlchen sondern auch solche die die Kohle einfach verkloppen oder beim Anlegen scheitern würden. Eine Bank findet es in so einem Fall toll wenn sie dir etwas mit gleichem Wert wegnehmen kann wenn du dich nicht an die Abmachung holst weil man dort nicht genau weiß ob du klug oder blöde bist. Wenn aber nichts zu holen ist wäre das doof gelaufen und nach einer kurzen Privatinsolvenz ist alles wieder gut für DICH, nicht aber für die Bank die dann auf den 100.000€ Verlusten sitzen bleibt. Daher hat man sich dort entschieden, dass man dir einen nicht zweckgebundenen Bargeldkredit nur dann für dolle hohe Zinsen anbietet wenn du so viel verdienst dass du ihn eigentlich gar nichts brauchst ( du also blöde bist aber dennoch gut verdienst) oder eben für Immobilien - denn die kann man prima wegnehmen und in der Regel auch noch Gewinn damit machen ( so rechnet man das dort jedenfalls vorher aus).

Wenn man das tun möchte was du vor hast, dann muss man etwas um die Ecke denken.

Einfach gesagt geht das so:

Für etwa 500.000€ eine vermietete Immobile bauen und dafür einen Kredit aufnehmen. Das gefällt der Bank, da sie dir das Haus nehmen kann wenn du pleite gehen solltest. Nun hast du ein tolles vermietetes Haus, wolltest aber eigentlich Bargeld zum investieren. Also musst du deinen Tilgungsplan so legen, dass du die ersten 5 Jahre der Laufzeit nur Zinsen aber noch keine Tilgung zahlst. Da du mit deinem eigentlichen Plan im Hinterkopf nun vier Jahre lang Sonderafa geltend machst, musst du die Mieteinnahmen nicht versteuern und kannst die dadurch innerhalb dieser Zeit entstehenden Einnahmenabzüglich der Zinsen behalten. Diese gut 100.000€ investierst du dann wie geplant in deine Aktien. Da du schlau warst (und ohnehin verkaufen willst und daher möglichst niedrige Zinsen bei kurzer Zinsbindungs-Laufzeit aber langer Tilgungszeit wählst) und nur 10 Jahre Zinsbindung vereinbart hast, musst du die Immobilie nun nur noch weitere 5 Jahre behalten in der sich Tilgung und Mieteinnahmen ausgleichen. Nach steuerfreiem verkauf nach 10 Jahren hast du es dann geschafft. Etwas Wertsteigerung und 5 Jahre Tilgung bringen ggf. nochmal einen "Gewinn" in gleicher Größenordnung, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit beim verkauf aber keinen Verlust.

Alles weitere dann wie von dir beschrieben. Funktioniert prima, ich mache es selbst so. Allerdings waren mir 100.000€ den Aufwand nicht wert, habe daher direkt für 1,5 Millionen gebaut damit wenigstens 300.000€ zum investieren bleiben. So habe ich die Million schon in 10 Jahren und nicht erst in 34.

Warum aber auch DAS nicht alle Bürger so machen verstehe ich auch nicht. Nunja - nun habe ich hier im Internet erklärt wie es funktioniert, vielleicht revolutioniert das die Zukunft der heranwachsenden Generation 😉

 

 

 

Nimms mir nicht übel aber du hattest reines Glück. Freut mich dass das geklappt hat aber das kann genauso gut krass nach hinten losgehen.

Zitat von Arnim am 6. Januar 2022, 17:13 Uhr

Zitat von PanameraFlow am 6. Januar 2022, 15:54 Uhr

Nimms mir nicht übel aber du hattest reines Glück. Freut mich dass das geklappt hat aber das kann genauso gut krass nach hinten losgehen.

Also seine Leistung als reines Glück zu bezeichnen ist schon fast frech. Da steckt jahrelange akribische Arbeit und Planung hinter.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 6. Januar 2022, 17:24 Uhr

Mein voriger Post war REINER HUMOR (IRONIE) - natürlich ist es deutlich komplexer als ich es beschrieben habe wobei das Grundprinzip der Hebelnutzung natürlich vorhanden war. Das ging vor 15 Jahren so noch nicht und das wird vermutlich auch in 15 Jahren nicht mehr klappen wenn die Zinsen wieder ansteigen. Aber natürlich war und ist mir das bewusst. Sonst hätte ich es nicht gemacht.

Ich habe ja nicht doof einfach irgendwas gekauft sondern genau geplant. Marktanalyse, genaue Planung der Wohnungen nach Marktbedarf in Größe, Ausstattung und Lage. Dann habe ich gut 40% billiger gebaut als marktüblich. Auch das war kein Zufall sondern das Ergebnis extrem guter Planung, kosteneffizienter Kubatur und Eigenleistungen. Ich habe anderswo hier im Forum schonmal ausführlich von Planung und Bauphase berichtet. Drei Jahre lang habe ich mich bis zur Fertigstellung mit dem Projekt auseinandergesetzt.

Mit Glück hat das NICHTS zu tun, gar nichts! Die Immobilie ist nun etwa 2,6 Millionen Wert - gebaut habe ich abzgl. Förderung für 1,1 Millionen - oder anders gesagt: unter 1500€ pro Quadratmeter Wohnfläche inkl. Außenanlagen, Parkflächen und Garagen mit Ladesäulen. Dabei bin ich sogar noch 1,5% unter den geplanten Kosten geblieben - also Punktlandung - Alles Glück?

"REINES Glück"? Kein wenig Unternehmertum, gute Kalkulation und Risikoanalyse dabei? Alles Zufall?

Dann haben alle Bauträger ebenfalls nur reines Glück? Ist dann nicht jeder Job reines Glück wenn am Monatsende Gehalt kommt? Jeder Selbstständige mit positivem Cashflow ebenfalls nichts weiter als ein Glückspilz?!?

Wenn die Mieten um 30% fallen oder ich drei der 12 Wohnungen leer stehen habe - mir egal - GLÜCKlicherweise dennoch positiver Cashflow

Wenn die Immobilienpreise um 50% sinken - mir egal, kann GLÜCKlicherweise dennoch mit Gewinn verkaufen wenn nötig.

Wenn die Zinsen sich in 10 Jahren vervierfachen - mir egal, zum GLÜCK immer noch positiver Cashflow.

Ich verstehe nicht warum mir jetzt jegliches Unternehmertum abgesprochen und alles nur auf GLÜCKliche Zufälle geschoben wird. Es ärgert mich regelrecht weil ich so unheimlich viel Zeit in das ganze investiert habe und das ganze Projekt komplett meiner Feder entsprungen ist, ich mich durch die Ausschreibung gewurschtelt habe, mitgeackert bis zum "umfallen", Rabatte ausgehandelt und in der Corona-Materialkrise Baustoffe besorgt habe um im Zeitplan zu bleiben. Durch all diese Maßnahmen letztlich so günstig gebaut dass ein Scheitern quasi unmöglich ist außer es treten mehrere der oben genannten Ereignisse gleichzeitig ein - und all das war bereits vor dem ersten Spatenstich kalkuliert und geplant. Und das kann also jeder wenn er nur genug Glück hat?

Warum möchte man mir das jetzt absprechen?

Wie gut lassen sich denn Aktien so planen? Wo steht Microsoft mit dem Kurs im Jahre 2028? Wird es bitcoin noch geben oder liegt er bei einer Million?

Ich kann zumindest für die nächsten 10 Jahre genau sagen was ich an Einnahmen aus Ausgaben haben werde, wie hoch meine Steuer sein wird, wie hoch Einnahmen und Verbindlichkeiten sind und was danach und bis dahin an cashflow übrig bleibt. Und ich kann ebenfalls sagen was bei einem verkauf in 10 Jahren hängen bleibt selbst wenn die Immobilienpreise und Mieten in dieser Zeit nicht weiter steigen ( und das wäre dann immer noch deutlich mehr als eine Million). Dank Indexmitverträgen weiß ich auch recht genau wie meine Mieteinnahmen in fünf, zehn oder 20 Jahren stehen werden. Ich kann also nicht nur meine Rendite recht genau vorhersagen sondern auch noch den sehr warscheinlichen Anstieg der Rendite...

Ich kann sogar mit Gewinn verkaufen wenn die Hütte die ganze zeit über leer steht, einfach weil sie so preiswert gebaut ist. Meine Rendite kann ich also bereits jetzt kalkulieren denn es gibt nunmehr 10 Jahre lang keine Überraschungen und danach kann mich eigentlich nichts mehr schocken.

Du siehst da also wirklich keinen Unterschied zu jemandem der z.B. eine bereits fertig gebaute Immobilie am Markt erwirbt deren Quadratmeterpreis bei gleichen Einnahmen um gut das doppelte höher liegt weil bereits Bauträger und sonstige "Mitdenker" (sehr gut) mitverdient haben?

Also bitte, jetzt wird's doch wirklich albern!

VG

 

Zitat von exitus2022 am 6. Januar 2022, 17:28 Uhr

Zitat von PanameraFlow am 6. Januar 2022, 15:54 Uhr

Nimms mir nicht übel aber du hattest reines Glück. Freut mich dass das geklappt hat aber das kann genauso gut krass nach hinten losgehen.

ich denke im Fall von @frugi85 kannst Du das eben NICHT sagen:

er hat eben nicht gekauft, was ihm ein Bauträger (überteuert) angedreht hat ... sondern seine Immobilien"spekulation" sehr unternehmerisch in die eigene Hand genommen ...

 

Zitat von Absprung_2020 am 6. Januar 2022, 17:39 Uhr

@frugi85

Wem müssen Sie noch was beweisen nach diesem Projekt? Also mir nicht. Jemand der sich so ein Volumen zutraut (und nur darum gehts) ist klar unternehmerisch aktiv. Das umsetzen können viele. Sich das zutrauen mit eigener Unterschrift und finanzieller Verantwortung: Nur wenige. Und nur darum gehts, das unterscheidet den Unternehmer vom Handwerker oder Normalbürger. Cool bleiben und Widerspruch genießen.

Zitat von Muslime_Frugi am 7. Januar 2022, 11:52 Uhr

Hey Kammerrat Rekrute 😎

Also wildes Gezocke ist das sicher nicht. Mit einer guten Planung und einem stabilen Business Case ist das, wie richtig beschrieben eine unternehmerische Handlung. Mit allen Chancen und Risiken. Hat man gut geplant sollten die Chancen überwiegen und die Rendite deutlich über dem liegen was mit einem Angestellten oder Anleger Leben zu erreichen ist.

Glück wäre dann ein weiter niedriges Zinsniveau nach Zinsfestschreibung oder überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Aber auch diese Dinge kann und sollte man im Business Case berücksichtigen.

Um zum Eingangsthema@matze zurückzukommen, will ich hier nochmal wiederholt hinweisen, dass die Leichtfertigkeit, weil nur alle aufwärts laufend erlebt, bei der Generation Y & Z auf mich zeitweilen befremdlich wirkt. Merke ich kritisches An fühle ich mich schnell wie der alte Sack der die Party verderben will.

 

 

Zitat von Jan Veerman am 7. Januar 2022, 23:49 Uhr

@muslime_frugi Ich sehe dich absolut nicht als jemand der die Party verderben möchte eher als jemand der uns darauf hinweist das wir alle auch unseren Schlaf brauchen und es irgendwann Zeit wird auch mal nach Hause zu gehen um wieder neue Kraft zu tanken. Die Party geht am nächsten Tag auf jeden Fall weiter aber dann kommen wir gestärkt zurück. Mit besserer Bonität etwas weniger Risikobereitschaft aber einem nüchternen Blick auf die Lage aus der schnell wieder neue Euphorie erwächst. Sobald wir nur noch torkeln schick uns bitte wieder schnell nach Hause. Wir brauchen Leute wie dich um nicht abzuheben und krachend zu landen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 8. Januar 2022, 2:39 Uhr

Da in meinem ersten Antwortbeitrag ja "etwas" Ironie im Spiel war, das ganze dann ja aber doch eine Form von Ernst annahm, möchte ich mich gerne nochmal selbst zitieren und einige Aspekte klar stellen damit sich niemand ausersehen verrennt der das hier liest und vollumfänglich für bare Münze hält:

Da du mit deinem eigentlichen Plan im Hinterkopf nun vier Jahre lang Sonderafa geltend machst, musst du die Mieteinnahmen nicht versteuern und kannst die dadurch innerhalb dieser Zeit entstehenden Einnahmenabzüglich der Zinsen behalten. Diese gut 100.000€ investierst du dann wie geplant in deine Aktien. Da du schlau warst (und ohnehin verkaufen willst und daher möglichst niedrige Zinsen bei kurzer Zinsbindungs-Laufzeit aber langer Tilgungszeit wählst) und nur 10 Jahre Zinsbindung vereinbart hast, musst du die Immobilie nun nur noch weitere 5 Jahre behalten in der sich Tilgung und Mieteinnahmen ausgleichen.

Das Modell funktioniert in der Form nicht mehr - der große Steuerspareffekt "Sonderafa" wurde nämlich zum 1.1.22 eingestellt.

Die Zusatz-AFA, also die vierjährig absetzbare Sonderabschreibung ihv. 20% der Herstellungskosten einer Immobilie galt nur für mindestens 10 Jahre VERMIETETE (und nicht selbst bewohnte) Immobilien mit Bauantrag zwischen August 2018 und Dezember 2021. Genau diese Regelung war aber für mich unter anderem ausschlaggebend dieses Projekt zu genau dieser Zeit anzugehen.

Hier nochmal eine Kurzfassung mit Rechenbeispiel:

https://ratgeber.immowelt.de/a/sonder-afa-fuer-neue-mietwohnungen-beispielrechnung-fuer-die-abschreibung.html#c30024

Man muss verstehen, dass das ganze nicht als Steuersparmodell für reiche Säcke gedacht war die sich in der Münchener Innenstadt Wohnungen für 8000€ den Quadratmeter leisten wollten sondern als Unterstützung für den sozialen bzw. günstigen Wohnungsbau da man davon ausging, dass wer günstig baut auch günstiger vermieten kann - das sollte entlohnt werden. Entsprechend kann diese AFA ihv. 5% pro Jahr für 4Jahre nach Fertigstellung der Immo nur geltend machen, wer für unter 3000€ pro Quadratmeter INKLUSIVE Außenanlagen gebaut oder gekauft hat. Ging es darüber hinaus, so ging man komplett leer aus und konnte nur linear mit 2% jährlich abschreiben. Weiterhin konnte nur bis zu einem Maximum von 2000€/Quadratmeter abgeschrieben werden (auch hier wieder Gesamtbaukosten). Wer also für unter 3000€ gebaut oder gekauft hatte, konnte bis maximal 2000€ abschreiben, also schon nur noch 2/3 der Bausumme. Es gab aber noch mehr zu beachten, denn abgeschrieben werden konnte weiterhin nur der teil der Baukosten der sich auf die vermietete WOHNfläche bezog. Dazu zählen z.b. Abstellräume etc. nur anteilig, Gemeinschaftsräume wie Keller etc. überhaupt gar nicht. Was vor allem auch nicht zählte sind die Außenanlagen mit Stellplätzen, Garagen, Infrastruktur wie Ladesäulen und Geräteschuppen etc.

Da wird das ganze dann also schnell recht überschaubar. GlÜCK- licherweise habe ich das bei der Planung des Projektes bzw. des Zeitpunktes (was mich etwas unter Druck gesetzt hat) mit einbezogen denn das höhere Ziel des ganzen war es ja vor allem, in kurzer Zeit einen hohen Cashflow durch Steuerersparnis zu erzielen und somit vier Jahre lang (also genau bis zum Ende der Tilgungsfreien 5 Jahre) die kompletten Mieteinnahmen Netto einbehalten zu können und ZUDEM diesen Steuerspareffekt auch noch auf weitere Einkünfte anzuwenden so dass in meinem Fall auch für die Einnamen aus Hauptjob und Ferienwohnung keine Steuern anfallen - vier Jahre lang 🙂

Zum GLÜCK habe ich die Außenanlagen zum Großteil selbst bzw. als Eigenleistung angelegt. Zudem hat mir die Firma, welche die Carports und Mieterschuppen errichtet hat, einen phantastischen Preis gemacht so dass ich fast nur das Material bezahlt habe. Der Dachstuhl des Gebäudes der durch die selbe Zimmerei errichtet wurde, war hingegen sehr sehr teuer - die hatten echt seltsame Kalkulationen 😉

Da ich also durch einige Eigenleistungen Baukosten (vor allem auch an richtiger Stelle) sparen konnte, kann ich die AFA nun gänzlich und in voller Höhe ausschöpfen - das schaffen bei derzeitigen Baurichtkosten etwa 20% der Bauherren, bei Käufern über Bauträger noch weniger. Wer all diese Bedingungen erfüllt, der hat entweder viel gekonnt oder hatte viel viel GLÜCK. Auch der Zeitpunkt eines Kaufes bzw. der Fertigstellung des Gebäudes spielt hier eine Rolle. Die Afa lässt sich nämlich nicht wie die lineare Abschreibung kumuliert absetzen. Habe ich ein Gebäude also für z.b. zwei Millionen Euro erst im Dezember gekauft und somit im laufenden Kalenderjahr keine oder nur noch sehr geringe Mieteinnahme, so muss ich zusehen dass ich noch anderes hohes Einkommen habe mit dem ich das ganze steuersparend verrechnen kann und da reden wir in diesem Beispiel immerhin über 100.000€. Was ich nicht im laufenden Kalenderjahr Gegenrechnen kann, das kann ich nicht mit ins nächste Kalenderjahr nehmen. ich kann also von den insgesamt 20% Abschreibungsvolumen der zuvor genannten Kostensparten nicht beispielsweise zwei Jahre lang gar nichts absetzen und dann in den letzten Kalenderjahren jeweils 10%.  Meine Immobilie wurde GLÜCK - licherweise  im Januar fertiggestellt, auch wenn es noch weitere drei Monate dauerte bis sich "endlich Mieter fanden". Ich habe das bereits im Bauablaufplan berücksichtigt. Mein Steuerberater hat das mit der Afa und diesen Besonderheiten übrigens bis heute nicht wirklich im Detail verstanden. :-/

Es sind solche Kleinigkeiten die je nachdem, welche gründe man für die Anschaffung einer Immo hat, ausschlaggebend sein können wie groß der Cashflow und die aus dessen Anlage resultierenden Dividenden anderer folgender Anlageformen über die Jahre für einen arbeiten. Bei einigen ist sogar nur das Anlass gewesen, so ein großes Projekt zu tun planen, mit Kredit zu hebeln und letztlich mit Dividenden aus Afa-Steuerersparnis mehr Cashflow zu erwirtschaften als es die Immo selbst in den 10 Jahren bis zu einem möglichen Verkauf täte (oder aber man hat das alles gar zuvor gar nicht gewusst und nur Glück gehabt). Wer vorher verkauft, da er meint auch mit Spekulationssteuer noch Gewinn zu machen, dem wird die AFA wieder weggenommen (spätestens dann ist durch Unwissenheit oft Holland in Not).

Jetzt kann jeder mal selbst rechnen was für einen Unterschied das macht. Hätte ich das Objekt bzw. das Projekt nicht selbst in die Hand genommen, sondern es über einen Bauträger gemacht, so hätte ich vermutlich gut 3500€ pro Qm bezahlt ( so liegen jedenfalls die Nachbarbauten über Träger bzw. lagen sie zu dem Zeitpunkt so), hätte ich nicht nur deutlich mehr ausgegeben sondern auch das AFA-Programm nicht nutze können.

In meinem Fall (grob 1,5 Millionen Baukosten zzgl. Grundstück etc.) kann ich immerhin 300.000€ abschreiben. also "Nettogewinn" irgendwas um die 100.000 in 4 Jahren oder grob 2.000€ im Monat, je nach Steuersatz. Die lineare Abschreibung kommt noch hinzu. Ist doch ganz nett oder?

Mein primäres Ziel hinter dem Bau der Immo war genau die Ausnutzung solcher Aspekte (und da gibts noch einiges mehr - AFA ist nur eine "Förderung" von vielen) um Cashflow zu generieren. Effektiv habe ich eine Punktlandung hinlegen können und vor Förderung all inclusive für 1900€ Anrechnungsvolumen den Qm gebaut. Erst DANACH kommen die KFW Förderungen ins Spiel - bei mir mit KFW40 - kann sich jeder etwa selbst ausrechnen bin ich am Ende bei sensationellen rund 1500€ gelandet - und das für einen Bau deutlich gehobener Ausstattung.

 

Warum erzähle ich das alles nochmal?

Weil ich beim lesen hier im Forum, vor allem aber auch im Rest des WWW feststelle bzw. den Eindruck gewinne, dass das Ende des Programms bei vielen noch nicht angekommen ist (@muslime_frugi. - mit deinem kürzlich erfolgten Kauf deiner kleinen tollen Wohnung liegst du vermutlich trotz guter Rendite und positivem Cashflow auch außerhalb des förderfähigen Quadratmeterpreises...?).

 

Bei arg eng kalkulierten "Renditeobjekten" kann so etwas aber durchaus ausschlaggebend für Erfolg oder Niederlage sein wenn man davon ausgeht die AFA noch nutzen zu können - sowas erzählt einem beim Kauf einer Immobilie ja keiner und ich stelle fest, dass Leute trotz immenser Investitionssummen sich nicht hinreichend informieren (lassen).

In diesem Sinne ein erholsames Wochenende und viele Grüße in die Runde,

Frugi

 

 

 

 

 

 

 

 

Zitat von Muslime_Frugi am 9. Januar 2022, 10:34 Uhr

Hi Frugi85

ich kenne die Sonder AfA <3.000€. Meine Wohnung lag deutlich über 5k.
Wollte mit dem Kauf meiner Wohnung zeigen, dass es auch ohne eigenes unternehmerisches Tätigwerden lohnen kann eine Immobilie zu kaufen. Für Faule und (fast) Unwissende.
Die jeweils aktuellen Fördermöglichkeiten stehen halt zumeist nicht auf der ersten Seite der Bildzeitung. Da liest man dann nur wie teuer alles ist und dass der kleine Mann sich das nicht leisten kann.
Wird hier im Forum ja auch übernommen:

• das was Frugi85 macht kann nicht jeder
• nur Glück gehabt
• hätte auch anders laufen können
• ich kauf doch nicht überteuert vom Bauträger
• demnächst bricht das alles zusammen
• demografische Entwicklung

Alles Verhinderungsgründe nicht zu investieren. Ich will hier nicht missionieren, es gibt ja auch durchaus gute Gründe eben keine Immobilie zu kaufen.

Zitat von konsument am 9. Januar 2022, 12:30 Uhr

hab mir mal den Thread durchgelesen und das ist teilweise ja ganz erheiternd als Banker 😀

um mal auf den Auftakt zurückzukommen, keine Bank leiht einem 100 Tsd. € ohne Sicherheit kurz nach der Probezeit, denn eine Bank muss EK für vergebene Kredite hinterlegen, sogenannte RWA (Risk Weight Assets). Je geringer die Sicherheiten desto höher das Risikogewicht (RWA). Gar keine Sicherheit kostet viel EK und EK ist das knappe Gut der Banken. Das beschriebene Verhalten (neudeutsch Zocken) hat nämlich zu der Finanzmarktkrise in 2008 geführt, indem Subprime Kredite in den USA ohne hinreichende Sicherheiten vergeben worden sind und als die Schuldner nicht mehr bezahlen konnten brach alles wie ein Kartenhaus zusammen, da diese Kredite alle verbrieft worden sind und Banken in alle Welt darunter auch viele Deutsche die Papiere munter gekauft hatten ohne zu wissen was da genau drin steckt. Das mal als kleiner Exkurs.

Wenn man tatsächlich eine Bank finden sollte die einem das Geld leiht wird der Zinssatz so hoch sein das 7% Rendite nicht ausreichen werden um den zurückzuzahlen. Zudem handelt es sich dann um einen Ratenkredit und das sind immer Volltilger, bei max. 84 Monaten Laufzeit kommt da eine stattliche Rate zusammen. Sollte man eine Kreditlinie bekommen (bietet z.B. die ING an) ist der Zinssatz auch so hoch das nichts überbleibt, 100 Tsd. € werden die aber auch nicht vergeben, eher 10 Tsd. €.

Die aufsichtsrechtlichen Vorschriften an die Banken (Basel-Akkorde) sind seit der Finanzmarktkrise dermaßen verschärft worden das genau so etwas nicht möglich ist.

Immobilien kann ich nicht bei Zalando bestellen und bei nichtgefallen zurücksenden, natürlich muss ich mir eine einige Gedanken machen wenn ich mir eine Immobilie zulege, alleine wegen der Einstandskosten. Dazu benötigt man Know How. Also einen daraus generierten guten Cash Flow als Glück zu bezeichnen ist Blödsinn.

Die gute Performance der Aktienkurse der vergangenen Jahre ist maßgeblich durch die (künstliche) Nullzinspolitik getrieben (Stichwort: finanzielle Repression, Entschuldung der Staaten). Ohne die hätte es schon längst einen Crash gegeben, die Frage ist nicht ob sondern wann der kommen wird. Ich habe selbst zwei miterlebt. In einer Excel-Tabelle die aktuelle Performance in die Zukunft spiegeln und daraus einen Berufsausstieg mit 40 ausrechnen halte ich für sehr gewagt, daher würde ich meine Zukunft nicht alleine einem Aktienfonds anvertrauen.